Mercredi 12 Avril 2017

Assurer un bien acheté ou loué : Quelles sont les assurances obligatoires ?

Responsabilités du propriétaire et du locataire
 

Dès lors que l’on achète un bien, à quelles assurances doit-on souscrire ? Du moment que celui-ci est loué, quelles sont les responsabilités du propriétaire ? Le locataire sera tenu responsable des dommages qu’il pourrait causer à l’immeuble pendant le temps de la location. Cependant, la loi ne l’oblige pas à s’assurer. Le point avec Jean-Luc DAVID-HENRIET, Product Manager chez AXA Assurances Luxembourg.

 

 

1/Dès lors que l’on devient propriétaire, à quelles assurances doit-on souscrire ? 

Lorsqu’il achète un bien, le propriétaire a tout intérêt à l’assurer dès l’acquisition pour préserver le patrimoine en cas d’événement destructeur (ex. : incendie, tempête). Si un emprunt hypothécaire a été contracté, la banque l’obligera soit à souscrire un contrat d’assurance habitation pour couvrir le bâtiment (cas de la maison unifamiliale, ou de l’appartement sis dans un immeuble pour lequel aucune assurance n’a été souscrite par le syndic au nom des copropriétaires), soit à demander une copie du contrat couvrant la résidence souscrit par le syndic au nom des copropriétaires. (Les garanties recommandées pour couvrir le bâtiment sont décrites au point 8)
Une fois qu’il a déménagé dans son logement (appartement ou maison), le propriétaire a également tout intérêt à couvrir son contenu (ex. : meubles, vêtements, bijoux, matériels de sports/loisir, œuvres d’art, bibelots, livres, disques, téléphones, ordinateurs, etc.). Les garanties recommandées pour bien couvrir ce contenu sont les suivantes : incendie, tempête, dégâts des eaux, matériel multimédia, vol, dégâts électriques, tremblement de terre et refoulement des égouts.

2/Du moment où le bien est mis en location, quelles sont les assurances obligatoires auxquelles doit souscrire le propriétaire-bailleur ?

En matière de Responsabilité Civile du propriétaire bailleur, la loi n’oblige à aucune assurance au Luxembourg (voir suite de la réponse au point 6).

3/Si le propriétaire n’habite pas les lieux ou que son locataire est absent, qui est responsable en cas de sinistre dans un bien inoccupé ? 

A partir du moment où un contrat de bail a été signé et que le bien subi un sinistre alors que le bail est toujours valide, c’est le locataire (absent ou pas) qui est présumé responsable du sinistre suite à incendie ou dégât des eaux. Pour se dégager de cette responsabilité, il faudra qu’il prouve que la cause du sinistre ne peut mettre en jeu sa responsabilité locative en démontrant que le point de départ du sinistre ne se situe pas dans le logement qu’il occupe, ou que la cause du sinistre met en jeu la responsabilité civile de son propriétaire (ex. : incendie dû à la vétusté de l’installation électrique, tiers blessé par la chute d’une tuile à cause d’un toit délabré). 
La responsabilité du locataire n’est pas non plus mise en jeu en cas de force majeure, ou lorsque le sinistre est consécutif à des phénomènes naturels (tempête, inondation, etc.).

4/Qui est responsable en cas de sinistre dans un bien inoccupé ? 
Si le bien inoccupé est à l’origine du sinistre, c’est la responsabilité du propriétaire du bien qui pourra être mise en cause. Dans le cas contraire, le propriétaire sera dégagé de toute responsabilité.

5/Existe-t-il une assurance propriétaire non occupant ? Si oui, pourquoi y souscrire ? 
 Oui. Le PNO pourra couvrir la responsabilité du propriétaire par rapport à son locataire en qualité de bailleur (en vertu de l’article 1721 deuxième alinéa du Code civil) ; il pourra également couvrir les frais que le propriétaire non occupant peut encourir en vertu des articles 1382 à 1386 du Code civil pour les dommages matériels causés par un sinistre se communiquant à des biens qui sont la propriété de tiers.

6/A quelle(s) assurance(s) obligatoire(s) doit souscrire le locataire d’un logement ?
En matière de Responsabilité Civile locative, la loi n’oblige à aucune assurance au Luxembourg. La seule obligation légale qui pèse sur le locataire est de rembourser les dégâts dont il est responsable au titre de la RC locative (incendie, dégâts des eaux), mais pas de souscrire une assurance RC locative. Dans les faits, quasiment 100 % des locataires souscrivent une telle assurance (le bailleur oblige souvent le locataire à fournir une attestation d’assurance).

7/Quelles sont les locations exclues de l’obligation d’assurance ?

Parfois, le bailleur peut stipuler dans le contrat de bail qu’il renonce à exercer son recours vis-à-vis de son locataire en cas de détérioration/destruction du bien loué par incendie ou dégâts des eaux. Le bailleur devra alors informer son assureur pour que cette renonciation au recours soit prise en charge par ce dernier.

8/S’il s’agit d’un bien immobilier en copropriété, à quoi doit être vigilant le copropriétaire-bailleur : garanties souscrites au titre de l’assurance collective de l’immeuble, assurance complémentaire ?

Pour être bien assurée, la copropriété devra être assurée contre les risques suivants : incendie, tempête/grêle, détériorations immobilières suite à vol (ex : porte d’entrée fracturée), vandalisme (ex : tags), dégâts des eaux (veiller notamment à avoir une limite de garantie pour « ouverture/fermeture des murs et des plafonds » assez élevée de plus de 50 000 EUR), bris des vitrages, dégâts aux appareils électriques faisant partie intégrante du bâtiment (ex : moteurs de porte de garage), RC immeuble, tremblement de terre et refoulement des égouts.

9/En cas de location meublée, quoi faire ?

Le locataire devra assurer sa RC locative, comme pour une location non meublée. L’assurance du mobilier existant (contenu appartenant au propriétaire) pourra se faire par le locataire pour le compte du propriétaire (faire une demande spécifique à son assureur). 

source : Emilie Di vincenzo