Mercredi 31 Mai 2017

BAIL A LOYER : Les obligations du locataire et du propriétaire

BAIL A LOYER : Les obligations du locataire et du propriétaire

La signature d’un contrat de bail n’est pas uniquement génératrice de droits dans le chef du bailleur et du locataire. Elle fait également peser sur ces derniers des obligations réciproques prévues par la loi, que les parties peuvent cependant convenir de supprimer, d’atténuer ou d’aggraver dans le contrat de bail. Le point juridique avec Elisabeth MACHADO, avocate à la cour.

Obligations du locataire

La principale obligation incombant au locataire est bien évidemment celle de fournir la caution ainsi que de payer le loyer et les avances sur charges résultant du contrat de bail aux échéances prévues par ce dernier. A noter qu’en principe, le contrat de bail prévoit la fourniture de la caution au plus tard au moment de la signature du contrat de bail, et celle du loyer et des charges par anticipation du mois concerné. De même, le locataire doit jouir des lieux loués en bon père de famille. En d’autres termes, « il doit assurer et prendre soin du logement, veiller à son entretien courant et effectuer les menues réparations qui s’imposent ». A fortiori, il doit s’abstenir de toutes dégradations des lieux, de même qu’à toutes formes d’incivilités excédant les troubles normaux du voisinage. « En cas de nécessité de grosses réparations découlant de la vétusté, d’un vice ou d’un défaut des lieux loués, le locataire doit impérativement en informer le bailleur sans délais, sous peine d’engager sa responsabilité ».
Le locataire doit encore se conformer à la destination convenue des lieux loués, donc se garder de procéder à des transformations ou affectations non autorisées.Par ailleurs, il se doit de garnir les lieux de meubles suffisants, « de façon à permettre au bailleur de saisir les meubles en cas d’inexécution contractuelle au titre de son privilège mobilier ».
Finalement, en fin de bail, le locataire doit entièrement libérer les lieux et les restituer dans le même état que leur état initial. Il doit répondre des dégâts locatifs excédant l’usure normale, sauf à prouver qu’elles ne lui sont pas imputables.

Obligations du bailleur

La première obligation incombant au bailleur est celle de délivrer un logement au sens propre du terme, ce qui suppose non seulement que les lieux soient destinés à l’habitation, mais en outre qu’ils soient habitables. Plus concrètement, « le logement doit répondre à des conditions de dimension, de sécurité et de salubrité minimales, de même qu’il doit se trouver dans un bon état d’entretien général ». Le bailleur doit en outre garantir à son locataire une jouissance paisible des lieux. « Il ne pourra dès lors venir troubler le locataire dans les lieux loués, même en cas de non-paiement du loyer ». Les visites d’inspection, qui ne pourront être que tout à fait exceptionnelles, devront être dûment annoncées et acceptées par le locataire. En cas de trouble causé par un tiers, le bailleur n’est en principe pas responsable, « sauf en cas de trouble de droit procédant d’une prétention juridique sur l’objet du bail ou de troubles causés par d’autres locataires du bailleur dans le même immeuble ».
Participe également à son obligation de garantie de jouissance paisible, l’obligation pour le bailleur de veiller à ce que le logement soit et reste exempt de tout vice ou défaut compromettant ou affectant son usage normal. « A ce titre, le bailleur devra répondre de toutes les réparations, aussi importantes soient-elles, inhérentes à la mise en conformité et à la conservation du logement, y compris celles procédant de l’usure normale du logement ». En cas d’extrême urgence, le locataire devra cependant en tolérer l’exécution sans pouvoir prétendre à une indemnité ou réduction de loyer, pour autant que la durée des travaux n’excède pas quarante jours.
Le bailleur devra encore justifier des charges mises en compte au locataire, pièces justificative sur demande à l’appui.
Finalement, en fin de bail, le bailleur devra bien évidemment restituer ou libérer la caution, à moins qu’il ne justifie d’une créance envers le locataire du chef d’une inexécution ou défaillance dans son chef.
En cas de violation par l’une des parties des obligations lui incombant, il appartient à la partie lésée de saisir les juridictions compétentes en vue de voir dûment sanctionner la défaillance (résiliation anticipée, réduction ou suspension du loyer….) et indemniser le préjudice causé.