Mardi 13 Juin 2017

BIL : L'investissement immobilier locatif

Rentabilité, financement et imposition

Réussir son investissement immobilier représente un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier ou un supplément de revenu. Pour cela, il convient de demander conseil pour calculer sa capacité de financement, et de s’assurer de la réalité de la demande effective. Qu’en est-il également des aspects ficaux ? Jean-François Olivier, Head of Wealth structuring, et Georges Mines, Head of Real Estate, au sein de la BIL nous éclairent sur ces questions épineuses.

Quels sont les éléments à prendre en considération avant d’investir dans l’immobilier locatif??

Avant d’investir dans l’immobilier locatif, il convient en premier lieu d’analyser sa situation patrimoniale globale et son apport en fonds propres. Si l’on dispose de fonds propres suffisants et que la réserve de liquidités permet de faire face à des imprévus, un apport de 30 à 50 % est raisonnable.
Il faut ensuite faire son choix sur l’immobilier dit d’occasion, donc les biens existants, ou l’achat sur plan d’un nouveau logement, donc l’acquisition en état futur d’achèvement du bien.

Pour le logement dit d’occasion, il convient d’analyser scrupuleusement les postes les plus importants : l’année de construction, le certificat de performance énergétique, les travaux prévus et convenus pour la copropriété dans le cas d’un appartement, la rénovation du logement avant de pouvoir le donner en location, la limitation du rendement au vu des contraintes légales (à savoir 5 % du montant de l’investissement pour des logements non-meublés), la non-indexation des loyers (donc, envisager un taux fixe si vous souhaitez financer partiellement votre acquisition), et définir un loyer réaliste. Des biens achetés en centre-ville sont vendus plus chers que des logements achetés en périphérie, les rendements sont donc inférieurs.

Quand ce choix est effectué, il convient de cibler la taille du logement, qui ne dépend pas seulement de votre budget, mais aussi et surtout de la demande du marché?! Acheter une maison pour la louer alors que pour le même prix vous pouvez acheter deux à trois appartements mérite réflexion. En dehors de la taille du logement, c’est sa situation géographique qui est cruciale. Il vaut mieux investir dans des régions où la croissance démographique et l’activité économique sont fortes que privilégier un bel appartement spacieux en pleine campagne parce qu’il vous plaît personnellement. Le type d’infrastructures environnantes, les accès, les commerces sont autant d’arguments supplémentaires.
Votre banquier sera vigilant à tous ces éléments.  En tant que partenaire, son rôle est de vous conseiller au mieux dans votre projet.

Investir dans un bien immobilier au Luxembourg en vue de le louer est-il rentable??

Investir dans le logement locatif reste rentable, et ceci pour deux raisons. Premièrement, le rendement sur investissement est actuellement au-dessus des rendements pour des placements traditionnels au vu des taux historiquement bas menés par la Banque Centrale Européenne. Ce rendement, en respect des contraintes légales, est cependant plafonné à 5 % du montant de l’investissement pour des logements non-meublés, tandis qu’il n’y a pas de limitation en ce qui concerne les logements meublés et les logements de luxe (loi du 21 septembre 2006). Le Gouvernement a cependant élaboré un projet de loi portant réforme de la législation en matière de bail à loyer.

Deuxièmement, pour autant que l’évolution économique du pays corresponde à celle de la croissance démographique, il y a le facteur de la plus-value à ne pas minimiser. Selon la dernière édition du BIL Immo Index publié en novembre, les prix de l’immobilier ont continué de progresser en 2016, avec une augmentation plus marquée pour les appartements. Entre les troisièmes trimestres des années 2015 et 2016, ce sont les prix annoncés des maisons qui ont progressé de 7,8 %, tandis que ceux des appartements ont augmenté de 7,5 % sur la même période?! (source : Observatoire de l’habitat)

Si l’on doit cependant financer la quasi-intégralité de son acquisition, sous réserve que ceci soit bancable, un taux fixe sur 15 à 20 ans vous mange approximativement la moitié du rendement maximal autorisé, alors que les taux sont toujours historiquement bas?! Financer la moitié en fonds propres et la moitié en prêt bancaire avec un taux fixe pour 10 ans est une solution viable.
En outre, et c’est un des aspects les plus importants, il y a l’amortissement accéléré de 6 % sur les 6 premières années pour les immeubles affectés au logement locatif et dont
l’achèvement remonte au 1 er janvier de l’année d’imposition. 

L’appréciation actuelle du risque du côté de l’investisseur est-elle faible??

D’après notre analyse publiée dans la dernière édition du BIL Immo Index, les risques de contraction des prix ne sont pas de rigueur sur l’ensemble du pays. Plusieurs facteurs expliquent cela. La demande de logement est supérieure à l’offre. Cette situation pourrait perdurer, car du côté de la demande, l’économie luxembourgeoise est dynamique, et la population résidente en augmentation constante, alimentée en grande partie par l’arrivée de travailleurs étrangers. Du côté de l’offre, le manque de logements est un problème récurrent depuis des années, et il ne semble pas résolu pour le moment. Si la
livraison de logements neufs a augmenté ces dernières années, cette augmentation reste inférieure à l’augmentation de la demande de logements.
Le logement en soi ne représente actuellement qu’un faible risque de dépréciation, même si on ne peut écarter dans le futur un risque de surchauffe du marché. En tout cas, plusieurs analyses très récentes écartent actuellement un risque de bulle immobilière sur le marché résidentiel luxembourgeois.
L’appréciation du risque est aussi influencée par le rendement, qui même s’il reste modeste est
quand même supérieur à des placements classiques. N’oublions pas que la pierre est du solide, du tangible, et que déjà Mark Twain disait : BUY LAND, THEY DON’T MAKE IT ANYMORE !
Et puis il y a le ratio du prix du logement par rapport au revenu, qui est un des facteurs les plus
préoccupants. Comme l’évolution des salaires n’est pas liée à l’augmentation des prix de l’immobilier, il convient d’opter actuellement pour des taux fixes qui font que le remboursement
du crédit reste stable alors que les revenus devraient augmenter au vu de l’indexation des
salaires.

Quelles sont les possibilités pour financer un investissement locatif?? 

La période est propice pour emprunter afin d’acquérir son logement, ou pour investir dans du locatif, car les taux d’intérêt sont bas.
À la BIL nous proposons un one-stop- shop avec le financement, l’assurance de l’emprunt et l’épargne logement. Pour le financement, nous proposons aux clients du sur-mesure : en
fonction de leur projet et de leur besoin, les clients peuvent opter pour du taux fixe, du taux variable, ou encore un mix taux fixe et taux variable. Aujourd’hui nous proposons autant de prêts à taux fixe que de prêts à taux variable. Le taux fixe offre de la stabilité sur toute la durée du prêt.

En investissant dans l’immobilier locatif, le propriétaire perçoit des ressources complémentaires qui viennent arrondir ses fins de mois. Mais ces loyers, sont-ils soumis à l’impôt, au même titre que tous les autres revenus??

En cas de location de l’immeuble, les revenus de loyers perçus sont globalisés avec les autres revenus du contribuable (personne physique). De ces revenus peuvent être déduits, s’il s’agit d’immeubles, ou parties d’immeubles bâtis affectés au logement locatif, un amortissement au taux de 6 % en cas de nouveau logement ou de dépenses d’investissement supérieures à 20 % du prix d’acquisition, et ce pendant l’année d’achèvement et les six années suivantes, au taux de 2 % entre 7 et 60 ans, et enfin au taux de
3 % après 60 ans?; l’intégralité des intérêts débiteurs liés à l’acquisition de l’immeuble est supportée sur la période imposable?; les frais divers supportés par la personne physique et liés de façon significative à l’immeuble (frais d’obtention permettant de conserver ou d’acquérir de nouveaux revenus immobiliers). Par exemple : réparation de la porte commune d’entrée, remplacement d’une fenêtre, réparation de la toiture.
Les revenus immobiliers nets ainsi établis sont alors globalisés et imposés au taux marginal
d’imposition qui est de maximum 45,78 % pour l’année 2017.

L’impôt diffère-t- il entre une location meublée et une location vide?? 

Contrairement à ce qui se passe dans certains autres pays, il n’y a aucune différence de traitement suivant que la location soit meublée ou non, si ce n’est que les meubles peuvent également faire l’objet d’un amortissement dans le premier cas.