Mercredi 04 Octobre 2017

Du terrain à la remise des clés. Un chemin semé d’embûches

Du terrain à la remise des clés. Un chemin semé d’embûches
Alors que se profilent les élections communales, Jean-Paul Scheuren, président de la Chambre immobilière du Grand-Duché du Luxembourg (CIGDL), plaide pour que les futurs élus adoptent au plus vite des PAG (Plans d’Aménagement Général) conformes à la loi modifiée sur l’aménagement communal et le développement urbain de 2004. A la clé, sécuriser les investissements immobiliers alors que le besoin de logements va croissant.

Les chiffres sont éloquents. Pour faire face à la croissance démographique du Grand-Duché, « il faudrait pouvoir livrer chaque année 4800 nouveaux logements. A l’heure actuelle, nous n’atteignons même pas le cap des 3000... » se désole Jean-Paul Scheuren, président de la Chambre immobilière du Grand-Duché du Luxembourg (CIGDL).
Et les raisons de cette carence tiennent pour lui à une insécurité juridique qui freine les développements par les professionnels du secteur. « Le nombre de logements construits ces 15 dernières années a toujours été en dessous des besoins de la population à cause des délais de procédures administratives. Il n’est pas rare de mettre 10 à 15 ans avant qu’un lotissement ne sorte de terre... »
Or, cette lenteur, cette durée ont un coût qui est répercuté sur le prix de vente final. Ce n’est pas dans l’intérêt de l’acquéreur d’avoir des procédures longues. Ni dans celui des promoteurs/développeurs, que ce manque de visibilité a évidemment tendance à freiner…
Car pendant ce temps, les prix continuent de grimper : « Plus les procédures de lotissement sont longues, plus la ruée vers les nouveaux logements et terrains constructibles est extrême », constate le président de la CIGDL.

Une transition qui dure...

« La situation a été créée par une loi bâclée, la loi sur l’aménagement communal et le développement urbain de 2004, il y a déjà 13 ans !  Pour les pouvoirs publics, l’objectif était en quelque sorte de forcer la main aux communes pour respecter les règles d’aménagement du territoire telles qu’édictées au niveau national. On attendait une révolution, et en tout cas la fin du régime de 1937 qui permettait au Plan d’aménagement particulier (PAP) de déroger au Plan d’aménagement général (PAG), évidemment en accord avec les élus communaux, ce qui donnait une grande flexibilité aux PAG ».
Depuis 2004, les PAP « ne sont plus qu’un instrument d’exécution des PAG, sans aucune flexibilité d’adaptation ». A ceci s’opposent des PAG basées sur la loi de 1937 (PAG 1937) qui ne sont pas adaptés au volet procédural de la nouvelle loi. Ceci réside dans le cadre des démarches à la multiplication des procédures avant de pouvoir attribuer un permis de construire : «  modification du PAG puis procédure PAP pour finalement pouvoir attribuer seulement un permis de construire ! Dans le régime de 1937 une application simple des mesures du PAG suffisait, soit techniquement les dispositions dimensionnelles — hauteur, profondeur, largeur des constructions —, et éventuellement s’ajoutait une procédure de PAP ».
Or, c’est là précisément que le bât blesse. Cette multiplication des procédures freine le développement en accaparant les ressources communales et étatiques subjuguées par les dossiers.
Malgré huit ajustements de la loi depuis 2004, les professionnels doivent bien constater que la période de transition est appelée à durer. Parfois parce que le PAG élaboré par les communes se heurte aux préceptes du gouvernement, d’autres fois parce que « nous nous trouvons dans un conflit entre la volonté du gouvernement central d’imposer des réflexions d’aménagement du territoire avec un droit constitutionnel des communes de gérer leur convention, autrement appelée l’autonomie communale ».
Et au bout du compte, quand il s’agit de trouver puis d’acheter du terrain à bâtir et ensuite de lancer un projet immobilier, les délais s’additionnent. A ceci s’ajoute que des recours judiciaires sont possibles à de nombreux niveaux. 

« Les plans d’urbanisme, un enjeu primordial pour les prochains élus communaux. »

Une volonté politique

Voilà qui justifie donc l’appel solennel du président Jean-Paul Scheuren : « Arrêtons de modifier la loi de 2004, donnons le soutien nécessaire aux communes pour adopter dans les deux ans leur PAG nouvelle mouture, ce qui va créer la sécurité juridique nécessaire à toute création de logements. J’invite les responsables communaux à adopter au plus tôt un PAG conforme à la loi modifiée de 2004. Oui, la loi “omnibus” de 2017 n’a pas solutionné tous les problèmes, oui, il reste des imperfections dans la loi, mais, il faut arrêter de modifier cette législation et mettre l’accent sur l’adoption de tous les PAG de l’ensemble du territoire et donner des moyens aux communes de le faire. A ce jour, seules 18 communes sur 105 ont adopté un PAG conforme, c’est dire le chemin qui reste à accomplir. Mais le temps presse. Il faut que les prochains élus inscrivent l’élaboration du PAG parmi les priorités de leur programme. C’est une volonté politique à même d’asseoir le développement du territoire et de permettre à l’ensemble des Luxembourgeois et résidents de se loger dans le cadre d’un marché immobilier moins tendu... »
Au final, l’offre de logement sera plus dynamique si les démarches sont simplifiées, et le développement immobilier de nouveau planifiable. 

La CIGDL : un code de déontologie strict, garant du bon service

La Chambre immobilière (CIGDL) est une fédération professionnelle créée en 1971. Elle regroupe parmi ses 160 membres les métiers de l’agent immobilier, du syndic de copropriété et du promoteur. Un des objectifs majeurs de la CIGDL est de garantir au client un service professionnel de la part de ses membres. Dans cette approche, la CIGDL s’est dotée d’un Code de déontologie signé par l’ensemble de ses membres, et assorti d’une Charte Qualité. Le règlement du Code de déontologie disponible sur le site internet de la CIGDL — www.cigdl.lu — prévoit par ailleurs une Commission de discipline, organe de médiation ouvert à toute personne concernée, dont l’objectif est de régler des problèmes qui peuvent surgir.
Dans le même état d’esprit, la CIGDL œuvre à la mise en place de la formation de type BTS « Immobilier », formation de niveau BAC +2, destiné à procurer une formation initiale poussée pour des jeunes attirés par les métiers de l’immobilier.

La bourse : un principe gagnant-gagnant

Désireuse d’offrir une régulation et un encadrement continus des différents métiers du secteur immobilier, la CIGDL a mis en place une bourse professionnelle d’échanges de mandats pour les agents à destination de ses membres. Créée fin 2016, la Bourse immobilière compte aujourd’hui 24 agences, toutes membres de la CIGDL. Fonctionnant sur le principe que « L’union fait la force », cette bourse est un outil créé par les professionnels pour les professionnels. Plus concrètement, il s’agit d’un outil de partage de mandats exclusifs entre les membres adhérents. Chaque agent travaille ainsi en réseau, tout en restant indépendant et maximise ses chances de trouver un acquéreur au meilleur prix, dans des délais plus courts et dans les meilleures conditions contractuelles. 
 

Home and Living du 14 au 22 octobre 2017 - chez Luxexpo The Box

A l’occasion de ce rendez-vous sur mesure dédié au logement, la CIGDL sera présente. Durant 9 jours, une animation exceptionnelle se déroulera en continu sur notre stand: grâce à notre partenaire Cognytik, société spécialisée dans l’imagerie immobilière 3D, les visiteurs pourront découvrir des objets 3D en immersion, et cette technologie innovante pour la commercialisation des biens.
Par ailleurs, la CIGDL organisera ses Sciences de l’information (les 18/10 et 19/10 du 17h à 19h)  grâce à l’intervention de deux spécialistes ; une avocate et une notaire seront présentes pour répondre  à toutes les questions qui relèvent de l’immobilier.
Plus d’amples informations vous seront divulguées sur notre page Facebook :www.facebook.com/cigdl.lu/ avec la possibilité d’inscription : à suivre en temps réel !
Nous vous attendons nombreux ! A très bientôt !
Du lundi au vendredi 15h – 21h / Samedi et dimanche 10h – 19h