Mercredi 04 Octobre 2017

La vente d'un immeuble en viager

La vente d'un immeuble en viager

Définition et conditions de la vente d'immeuble en viager        

 
Les particuliers choisissant ce type de transaction sont encore assez rares. C'est pourtant un moyen d'acquérir un bien à un prix qui peut être décoté et qui répond à la volonté des personnes âgées de se maintenir chez elles. Avis d'expert avec Maître Claudia THIRION, avocat à la Cour.


La vente d'immeuble contre rente viagère  est le contrat par lequel, en contrepartie de l’acquisition d'un immeuble, l'acquéreur (débirentier) s'engage à payer périodiquement au vendeur (crédirentier), pendant la durée de sa vie ou de celle d'un tiers, des arrérages représentant tout ou partie du prix de vente de l'immeuble. « En général une telle vente concerne un immeuble, mais elle peut aussi porter sur un bien mobilier ou le capital », explique Maître Claudia THIRION. « Elle n'implique pas nécessairement le transfert au débirentier de la pleine propriété du bien vendu et peut ne porter que sur la nue-propriété d'un immeuble dont le crédirentier se réserve l'usufruit ou un droit d'usage et d'habitation ».

Rappelons à ce titre, deux notions. Premièrement, l’usufruit est le droit de jouir d'une chose et de disposer "des fruits" du bien, mais non de le vendre ou de le donner. Ce droit est temporaire et prend fin notamment avec le décès de l'usufruitier. Deuxièmement, le droit d'usage et d'habitation correspond au droit du vendeur du viager d'utiliser et d'habiter les lieux lors d'une vente en viager occupé.

Lorsque l’on achète un logement en viager, il s'agit dans la plupart des cas, d'un bien occupé par le biais d’un usufruit ou d’un droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur.

Le contrat de vente en viager est un contrat de vente aléatoire. « En effet, l'acquéreur (débirentier) acquiert la propriété de l'immeuble cédé par le vendeur (crédirentier), même si celui-ci décède rapidement, si bien que les arrérages versés sont inférieurs à la valeur du bien aliéné ». Inversement, il est tenu de continuer à payer les redevances jusqu'au décès du vendeur, même si, du fait de sa longue survie, les arrérages payés dépassent la valeur de l'immeuble en question.

Constitution de la rente viagère

La constitution de rente viagère, en contrepartie de la cession d'un immeuble, s'analyse en une vente d'immeuble et est soumise au droit commun des ventes d'immeuble, tant en ce qui concerne les conditions de forme du contrat, que les conditions de capacité juridique et de pouvoir des parties. « Elle est soumise à la règle du double original quand elle est sous seing privé (article 1325 du Code civil) et doit être réalisée par acte authentique (notarié) publié au bureau des hypothèques pour devenir opposable aux tiers ».

Mais les ventes en viager sont également soustraites du droit commun pour d'autres aspects. « Par exemple, la rescision de la vente pour cause de lésion de plus de 7/12e n’est en principe pas applicable car il s'agit d'une vente par principe aléatoire. Or l'aléa chasse la lésion car le vendeur prend le risque accepté d'un prix réduit ».

Diversité des modalités du contrat de viager

Il arrive souvent que le crédirentier se réserve l'usufruit de l'immeuble ou un droit d'usage et d'habitation. « Le taux de la rente viagère est fixé en considération de la valeur du bien vendu, de l'âge du crédirentier et de son état de santé, de la réserve d'un usufruit ou d'un droit d'usage et d'habitation que le crédirentier a pu faire à son profit ».

Il est aussi assez fréquent qu'une vente contre constitution de rente viagère comporte le paiement immédiat d'une partie du prix, dénommé ‘’bouquet’’. « La rente n'est alors calculée qu'en contrepartie du solde du prix ».

Enfin les rentes viagères sont souvent constituées sur deux têtes, généralement en faveur de deux époux. Dans ce cas, au lieu de s'éteindre lors du décès du souscripteur, la rente continue à être due à une autre personne (l’époux survivant), sa vie durant.

Nécessité d'un aléa


En l'absence d'aléa, la vente contre rente viagère est nulle, faute de cause.

« Ainsi si la personne sur la tête de qui est constituée la rente viagère est morte au jour du contrat, celui-ci ne produit aucun effet et est plus précisément nul (article 1974 du Code civil) ». Tel est le cas lorsque la rente est constituée sur la tête d'un tiers dont les cocontractants ignoraient le décès quand ils ont contracté.

La jurisprudence considère encore qu'  « est nulle toute constitution de rente viagère dont le montant des arrérages est inférieur ou égal aux revenus du bien aliéné (Cass. française, 1re civ., 4 juillet 1995). 

Par exemple encore, dans le cas du décès du crédirentier dans les 20 jours du contrat et de la connaissance par le débirentier de son état désespéré : suivant l'article 1975 du Code civil, le contrat ne produit aucun effet quand la rente a été créé sur la tête d'une personne atteinte d'une maladie dont elle est décédée dans les 20 jours de la date du contrat. Il s'agit d'un texte d'ordre public, c'est-à-dire auquel les parties ne peuvent pas déroger. « Cet article ne s'applique que si le crédirentier était atteint d'une maladie au jour de la constitution de la rente et que c'est bien de cette maladie qu'il est décédé dans les 20 jours de la signature du contrat ».

Taux de la rente (montant)

« L'article 1976 du Code civil prévoit que la rente viagère peut être constituée au taux qu'il plaît aux parties contractantes de fixer ». La détermination des arrérages de la rente est ainsi laissée à la discrétion des parties, selon le principe de la liberté contractuelle, sous réserve de l'exigence d'un prix réel et sérieux. « La jurisprudence veille cependant au maintien d'une certaine corrélation minimale entre le montant en capital des arrérages dus par le débirentier et la valeur du bien vendu (Cass. française, 1re civ., 25 mars 1969) ».

Pour fixer la rente de manière sincère et véritable, l'on se réfère en principe aux tables de mortalité et aux barèmes établis en fonction des statistiques. La rente est également fixée en fonction de la durée de vie probable du crédirentier.

Fiscalité immobilière au Luxembourg


L'imposition de la rente viagère répond aux critères suivants :

-    exemption de la 1ère tranche de 50 % de la rente viagère mensuelle ;
-    imposition de la 2e tranche de 50 % de la rente viagère mensuelle au taux normal.

L'imposition du capital se fait d'après les dispositions tarifaires suivantes : application au capital du demi-taux global.

source : emilie Di vincenzo