Freitag 01 Dezember 2017

Besteuerung des Immobiliengewinns: profitieren Sie noch bis zum 31. Dezember 2018 von einem verringerten Steuersatz

Besteuerung des Immobiliengewinns: profitieren Sie noch bis zum 31. Dezember 2018 von einem verringerten Steuersatz
Am 31. Dezember 2018  endet die im Juni 2016 gewählte Rechtsvorschrift, die einen ermäßigten Steuersatz für Immobiliengewinne vorsieht, wenn eine Immobilie verkauft wurde, die nicht Hauptwohnsitz war. Oder anders gesagt: Immobilieneigner sollten jetzt schnell handeln, wenn sie noch in den Genuss dieses Steuernachlasses kommen möchten.
Am 14. Juni 2016 stimmte die Abgeordnetenkammer für das Gesetz Nr. 6983. Um dem Immobilienmarkt neuen Elan zu verleihen, sollte eine günstigere steuerliche Situation für Verkäufer von Baugrundstücken und Wohngebäuden geschaffen werden. Im Gesetzentwurf Nr. 6983 sind zeitlich begrenzte Steuernachlässe für Immobilienverkäufe vorgesehen, die vom 01. Juli 2016 bis 31. Dezember 2018 gelten. Immobiliengewinne aus dem Verkauf errichteter Gebäude oder von Baugrundstücken, die aus dem Privatvermögen von natürlichen steuerpflichtigen Personen stammen, werden in diesem Zeitraum nur zu einem Viertel des Gesamtsteuersatzes besteuert. Bisher galt für solcherlei Einkünfte gemäß Artikel 99 ter des luxemburgischen Einkommenssteuergesetz LIR der halbe Gesamtsteuersatz.

Hilfestellung für Immobilienbesitzer

Die staatlichen Stellen erhofften sich durch diese Übergangsregelung eine Dynamisierung des Wohnungsmarktes, der sich im Großherzogtum als ausgesprochen angespannt erweist. Das Angebot an Wohnraum (Häuser und Wohnungen) und Baugrundstücken, die zum Verkauf stehen, liegt unter der Nachfrage. Konkret stellt sich die luxemburgische Regierung vor, man könne auf diesem Wege mit Steueranreizen das Angebot an Baugrundstücken und Bestandsgebäuden (aus dem Privatbesitz von Immobilieneigentümern) ansteigen lassen.  
Aus genau diesem Grund werden die Immobiliengewinne aus dem Verkauf von Grundstücken oder Wohngebäuden nur zu einem Viertel des Gesamtsteuersatzes besteuert. Mit anderen Worten: der höchste Steuersatz liegt bei 10 % auf die in dem genannten Zeitraum erzielten Einkünfte. 
Die Steuervorteile gelten für einen begrenzten Zeitraum. Nur zwei Bedingungen müssen erfüllt sein. Erstens: es muss sich um natürliche Personen bzw. Privatleute handeln. Zweitens: für sogenannte „Spekulationsgewinne“ (die innerhalb von zwei Jahren nach Kauf der Immobilie erzielt werden) gilt die Übergangsregelung ausdrücklich nicht. 
Relevant ist jeweils das Datum der Unterschrift beim Notar. Gerade deswegen ist es für Immobilienverkäufer so wichtig, alle erforderlichen Formalitäten noch in diesem Jahr abzuwickeln. 

Freibeträge

Unter Immobiliengewinn versteht man per definitionem die positive Differenz zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie. Dann wird der so generierte Gewinn dem Einkommen des Steuerpflichtigen zugerechnet. 
Im Großherzogtum wird dieser Immobiliengewinn nur dann besteuert, wenn es sich nicht um den Hauptwohnsitz handelt. Dann gilt: Immobiliengewinn = ¼ x Durchschnittsteuersatz des Steuerpflichtigen auf sämtliche Einkünfte 
Vom Immobiliengewinn wird pauschal ein Freibetrag in Höhe von 50 000 Euro für 10 Jahre (100 000 Euro für ein gemeinsam veranlagtes Paar) abgezogen; von diesem Freibetrag werden in jedem Fall gemäß Artikel 130 (4) LIR Steuernachlässe abgezogen, die in den vergangenen zehn Jahren gewährt wurden. Gemäß Artikel 130 (5) LIR wird für eine Immobilie, die in direkter Linie geerbt wurde und von den Eltern des Verkäufers als Hauptwohnsitz genutzt wurde, ein einmaliger Freibetrag in Höhe von 75 000 Euro eingeräumt.  
Die so generierten Einsparungen können (zusammen mit dem Rest des Immobiliengewinns) dann in neue Finanzprodukte investiert werden, aber vor allen Dingen – so die Absicht der luxemburgischen Regierung – in den Kauf neuer Immobilien, die auf dem Mietmarkt angeboten werden. So können neue Einkommen generiert werden, das Vermögen wird modernisiert und das Angebot auf dem sehr angespannten Immobilienmarkt im Großherzogtum gewinnt ein wenig an Schwung. 

Ab Anfang 2019 steigt der Steuersatz für Immobiliengewinne wieder auf 20 % (halber Gesamtsteuersatz): Es lohnt sich also, Immobilien (die nicht Hauptwohnsitz sind) in des Jahres 2018 zu verkaufen.