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Der Immobilienmarkt

Am 24/10/2016

Auf der Suche nach einer raren Perle: Eine wahre Herausforderung

Eine Immobilie veräußern und ein Grundstück erwerben
Ein dynamischer Arbeitsmarkt, das Einwanderungsland schlechthin und ein außergewöhnliches Bevölkerungswachstum. Diese charakteristischen Eigenschaften Luxemburgs haben zwangsläufig Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, der konstant unter Spannung ist. Hinzu kommen neue soziodemografische Tendenzen, welche die Nachfrage nach Wohnraum noch komplizierter gestalten. Wie findet man sich da zurecht? Ein Gespräch mit Lex Fischbach des Unternehmens FISCHBACH Realtors & Developers fasst dies zusammen.

Herr Fischbach, wie ist die Lage auf dem Immobilienmarkt?
Die Lage ist recht gut. Der Verkauf läuft, die Nachfrage ist hoch und die Kunden geben sich demzufolge äußerst reaktionsfreudig.

Sie sind seit vielen Jahren in der Branche. Welches waren Ihrer Ansicht nach die entscheidenden Zeiträume?
Ich kann mich nur zu den vergangenen zehn Jahren äußern, da die Jahre davor weit zurückliegen und mir in Zusammenhang mit der aktuellen Lage uninteressant erscheinen. In den vergangenen Jahren waren wir Opfer der Wirtschaftskrise 2008. Dieses Jahr war ein entscheidendes Datum für den luxemburgischen Immobilienmarkt. Käufer sind bedachtsamer, selektiver und zurückhaltender geworden. Folglich mussten wir reagieren und unsere Geschäftsansätze ändern, d. h. den geografischen Sektor mit den für Investoren attraktiven Bauflächen überdenken, die Größe der Wohnungen und Häuser neu definieren sowie andere Grundstücksflächen anbieten. Seit 2006, also kurz vor der Krise, konnte ich lediglich in den Jahren 2008 und 2010 einen Umsatzrückgang feststellen. Seit 2010 verzeichnen wir ein leichtes, laufendes und konstantes Wachstum.

Ich kann mir vorstellen, dass diese Tendenz äußerst relativ ist und von den zu veräußernden Immobilien abhängt, nicht wahr?
In der Tat. Die Nachfrage nach Wohnraum in Luxemburg-Stadt ist sehr hoch und übertrifft bei weitem diejenige in allen anderen Gemeinden. Und selbst dort gibt es Viertel, die begehrter sind als andere. Im Allgemeinen ist die Nachfrage in den größeren Ballungszentren höher. Erst neulich war eine angebotene Residenz mit 8 Wohneinheiten innerhalb eines einzigen Tages reserviert. Diese Reaktionsbereitschaft hat uns nicht überrascht. Zusammenfassend sei gesagt, dass die Wahl des Kunden durch die Lage der angebotenen Immobilie, die Qualität des Baus und der Ausführung, die Architektur, den Ruf des Bauträgers und des Bauunternehmens, die Professionalität des Maklers und durch den Preis beeinflusst wird.

Ist der Wettbewerb anregend? Oder, ganz im Gegenteil, ein echtes Problem?
Seit vielen Jahren stellen wir eine Intensivierung des Wettbewerbs in diesem Bereich fest. Der Einstieg junger Menschen mit viel Raffinesse, Aufrichtigkeit und Transparenz in ihrer Vorgehensweise ist für den Markt sehr motivierend und wohltuend. Wie überall gibt es selbstverständlich auch hier schwarze Schafe, vor denen man sich in Acht nehmen sollte. Ihre Grundausbildung wird nicht durch qualifizierte Personen gewährleistet und ihre erste Intention ist das „schnelle Geld“. Aber im Immobiliensektor, und im Gegenteil zum öffentlichen Image, kann kein „schnelles Geld“ verdient werden. Dieses Berufsfeld basiert auf eine mehrjährige Erfahrung, eine seriöse Geschäftsführung sowie auf gute persönliche Beziehungen. Der Verhandlungszeitraum hinsichtlich des Erwerbs eines Grundstücks bis zu dessen Erschließung ist sehr lang und kostspielig. Eine lange Präsenz auf dem Markt ist zwar von Vorteil aber der Schlüssel zum Erfolg liegt vor allem in einer guten Liquidität und in der Transparenz der gezielten Absichten. Der Verkauf ist eine Sache, aber ohne einen Kauf gibt es auch keinen Verkauf.

Gelingt es Ihnen noch, Ihren Kunden außergewöhnliche Immobilien anzubieten?
Viele Jahre lang hatten wir Anfragen seitens vermögender Kunden aus dem Ausland, die sich aus diversen Gründen in Luxemburg niederlassen wollten und außergewöhnliche Objekte suchten. Dennoch konnten wir ihnen nicht das „Schloss in der Stadt“ anbieten, da wir keins hatten. Andernorts lassen sich immer schöne Villen mit mehreren Hektaren Land oder eindrucksvolle  bezugsfertige oder zu renovierende Residenzen mit einer Fläche von mehr als 300 m2 finden und anbieten.

Werden heutzutage eher Wohnungen, die einer Elite vorbehalten sind, gebaut oder können einkommensschwache Familien noch danach streben, Eigentum zu erwerben?
Wir bauen hochwertige Wohnungen und Häuser, die jedermann im gesamten Großherzogtum Luxemburg zugänglich sind: Wohnungen und Häuser mit verschieden großen Wohnflächen, die den diversen Bedürfnissen entsprechen. Aber alles hat seinen Preis. Ein „hochwertiger“ Service kostet. Denjenigen, die preiswert verkaufen, ist nicht nur eine kurzweilige Karriere vorhergesagt. Der Kunde trägt auch ein erhöhtes Risiko, wenn er ein derartiges Geschäft akzeptiert. Der Kunde muss angesichts der Argumentation gewisser skrupelloser Akteure auf dem Markt wachsam bleiben. Eine Immobilie zu einem niedrigen Preis zu bauen ist beinahe unmöglich.

Hat sich das Käuferprofil im Lauf der Jahre verändert?
Absolut. Der Käufer ist zunehmend besser informiert und anspruchsvoller. Die Preise sind hoch, daher hat er Angst, in eine unsichere Immobilie zu investieren. Mit dem Beruf des Immobilienmaklers verbinden viele Menschen eine negative Konnotation. Ein guter Immobilienmakler muss daher im Stande sein, dem Kunden Zuversicht zu geben. Die Nachfrage ist so hoch, dass unsere Muttergesellschaft, die Gruppe Arend & Fischbach, ein Reservierungssystem eingerichtet hat, das unseren Kunden ermöglicht, eine Reservierung bezüglich eines Angebots vorzunehmen, so dass Ihnen mehr Bedenkzeit zur Verfügung steht. Der Preis pro m2 ist seit 2008 zwar weniger angestiegen, es ist uns jedoch ein Anliegen, das Budget eines jeden zu berücksichtigen, um Immobilien anbieten zu können, die den Anforderungen und den Bedürfnissen unserer Kunden entsprechen.
Darüber hinaus unterscheiden sich Käufer bestehenden Wohnraums von Käufern noch zu errichtender Bauten. Der Käufer kann die Immobilie besichtigen und sich ein Bild über die voraussichtlichen Arbeiten machen, d. h. er kann eine reelle Schätzung des endgültigen Budgets vornehmen. Bei Neuerrichtungen - die sich hier auf das von der Gruppe Arend & Fischbach angebotene Programm beziehen - steht der Kunde auch nicht unter Druck, etwas zu finden und ist bereit, bis zu zwei Jahre auf seine „Lieferung“ zu warten. Er verlässt sich auf die Pläne, das Lastenheft und auf den Bauträger. Ferner ist zwischen zwei Käufertypen zu unterscheiden: Einerseits denjenigen, der für seine eigenen Zwecke kauft, und andererseits denjenigen, der investieren möchte, um Mieteinkünfte zu erzielen. Zu guter Letzt gibt es den Wohnungskäufer, der älteren und pflegebedürftigen Personen Dienstleistungen anbieten möchte.

Wie sehen Sie die Zukunft?
Man darf nicht vergessen, dass Luxemburg im Vergleich zur Größe Europas und der gesamten Welt ein winziger Ort ist. Einige Wirtschaftsanalytiker warnen, dass die Ereignisse von 2008 lediglich die Spitze des Eisbergs waren. Seien wir ehrlich mit uns selbst. Selbst wenn dieser Ort mit seiner Größe und seiner geografischen Lage auf dem Immobilienmarkt sehr begehrt ist, ist angesichts der politischen Veränderungen in der EU Wachsamkeit geboten: Es geht darum, entsprechend reagieren zu können. Andererseits, und um es konkreter auszudrücken, haben wir in den kommenden Jahren viel Arbeit vor uns. Einige Projekte warten auf ihre Zulassung und andere wiederum werden angeboten. Mit Ehrlichkeit, Seriosität und Transparenz ist einem ein wohlverdienter Platz unter den Akteuren des luxemburgischen Immobilienmarktes sicher.
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