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Der WG-Mietvertrag und seine Regeln

Am 12/04/2017

Zusammenleben

 

Der WG-Mietvertrag (mehrere Mieter) und seine Regeln

 

Mietvertrag und Formalitäten

 

 

Obwohl die Vermietung einer Wohnung an zwei oder mehrere Personen eine günstige und verbreitete Möglichkeit darstellt, eine Wohnung zu finden, vor allem in Luxemburg, sollten bestimmte Vorkehrungen getroffen werden, um Unannehmlichkeiten, insbesondere im Zeitpunkt der Kündigung des Mietvertrags, zu vermeiden. Hier einige juristische Ratschläge der beim Obersten Gerichtshof zugelassenen Rechtsanwältin Claudia Thirion von der Kanzlei Thirion.

 

Maître Thirion, welches sind die Grundregeln des Abschlusses eines WG-Mietvertrags?

Der WG-Mietvertrag, nicht zu verwechseln mit einer Untervermietung, ist definiert als die Vermietung der gleichen, leeren oder möblierten Wohnung an mehrere Mieter, die deren Hauptwohnsitz darstellt, ausgenommen Ehepartner und eingetragene Lebenspartnerschaften. Im Normalfall erfolgt die Vermietung durch Unterzeichnung eines einzigen Mietvertrags. Es ist somit von wesentlicher Bedeutung, dass alle Mitbewohner im Mietvertrag aufgenommen werden, damit sie geschützt sind. Das ist die Voraussetzung dafür, dass jeder die gleichen Rechte und Pflichten gegenüber dem Vermieter hat. Ein nicht im Mietvertrag eingetragener Bewohner hätte sonst keine Rechte und Titel in der Hand und würde einfach nur beherbergt. Wenn nur ein einziger Mietvertrag auf den Namen aller Mitbewohner geschlossen wird, wird nur ein einziges Zustandsprotokoll aufgesetzt, das sollte man wissen. Weder im Mietvertrag noch im Zustandsprotokoll ist aufgeführt, welches Zimmer von welchem Mitmieter bewohnt wird. Die Mieter entscheiden also, wer welches Zimmer bekommt und welche Bereiche von allen bewohnt werden.

 

Existiert eine Klausel über die Solidarhaftung der Mieter?

Viele Eigentümer nehmen eine Solidarklausel in den Mietvertrag auf. Dies ist ein Vermerk, dass jeder Mieter für die gesamte Miete und die Nebenkosten sowie die etwaigen Beschädigungen der Mietwohnung haftet. In der Theorie wird ein Mieter, der den Vertrag kündigt, nach der Kündigungsfrist nicht von dieser Verpflichtung befreit.

 

Ist es möglich, eine WG-Vermietung mit mehreren Mietverträgen vorzusehen?

Der Vermieter kann auch einen unabhängigen Vertrag mit jedem Mitbewohner schließen; es handelt sich dann um eine WG-Vermietung mit mehreren Verträgen. Eine WG-Vermietung kann sich auf ein Mietobjekt (Haus oder Wohnung) beziehen, mit Abschluss mehrerer Mietverträge, die sich jeweils auf ein einziges Zimmer des Objekts beziehen. Es gibt also so viele Mietverträge wie vermietete Zimmer; jeder Mitbewohner ist einziger Unterzeichner seines Mietvertrags. Er verfügt über das ausschließliche Nutzungsrecht für dieses Zimmer und das geteilte Nutzungsrecht für die „gemeinsamen Räume“ (Küche, Bad usw.). In dieser Konfiguration ist es empfehlenswert, das künftige Zusammenleben genau zu planen und folgende Angaben in den Mietvertrag aufzunehmen: die den einzelnen Mitbewohnern zugewiesenen Zimmer, Verwendung der gemeinsamen Räume, des Mobiliars oder der Elektrogeräte usw.

 

Wie erfolgt die Bezahlung der Miete und der Mietnebenkosten?

Die Miete wird nicht zwischen den Mitbewohnern unterteilt. Der Vermieter hat daher das Recht, die komplette Mietzahlung in einem Mal zu verlangen, und es obliegt jedem Mitbewohner, seinen Anteil an Miete und Nebenkosten zu tragen. Wenn der WG-Mietvertrag eine Solidarklausel enthält, kann jeder Mitmieter verpflichtet sein, für die Zahlung der gesamten Miete aufzukommen, und es obliegt dann ihm selbst, sich die Kosten später von seinem säumigen Mitbewohner erstatten zu lassen. Dies gilt auch für die Nebenkosten.

 

Was müssen die Mieter tun, wenn sie ihren WG-Mietvertrag kündigen wollen?

Wenn nur ein Mitbewohner die WG verlassen will, muss er dem Vermieter die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist zustellen. Der Mietvertrag läuft dann für die übrigen Mieter weiter. Es steht jedem Mitbewohner frei, den Mietvertrag ohne die übrigen Mitmieter und ohne deren Einverständnis für sich zu kündigen. Die Miethöhe verringert sich allerdings beim Auszug eines Mitbewohners nicht. Achtung, im Falle einer Solidarklausel muss der ausscheidende Mitbewohner die ggf. unbeglichenen Beträge der verbleibenden Mieter übernehmen. Wenn alle Mieter den Mietvertrag kündigen möchten, muss das unter Einhaltung der vertraglichen Kündigungsfrist per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter gesendete Kündigungsschreiben von allen Mietern unterzeichnet sein, um für sämtliche Mieter wirksam zu sein.

 

Wie verhält es sich, wenn die Entscheidung vom Vermieter ausgeht?

Wenn der Vermieter den Vertrag beenden möchte, hat er ein Kündigungsschreiben an jeden Mieter zu senden, es sei denn, es handelt sich um ein Ehepaar und wenn das Mietobjekt die Familienwohnung darstellt. In diesem Fall kann die Kündigung gemäß der im luxemburgischen Bürgerlichen Gesetzbuch (Code civil) vorgesehenen Solidarität nur an einen der Ehegatten ergehen; wenn die Mieter untereinander an eine im Mietvertrag vorgesehene Solidarhaftung gebunden sind, ist die an nur einen von ihnen gesandte Kündigung für alle wirksam.

 

Wie werden bei WG-Mietverträgen Versicherungsverträge geschlossen?

Wie bei jeder anderen Vermietung fordert der Vermieter auch bei einer WG-Vermietung eine Versicherung gegen das Mietrisiko, d.h. in Bezug auf die Haftung des Mieters gegenüber dem Vermieter für die Schäden, die ggf. an dem Mietobjekt entstehen.

Die WG-Mieter können einen einzigen Versicherungsvertrag schließen, durch den alle geschützt sind. Nachteil: Der Versicherer muss bei jeder Änderung der Mitbewohner benachrichtigt werden. Jeder Mitbewohner kann auch einen individuellen Vertrag schließen, jedoch auf die Gefahr hin, dass sich die Versicherer bei einem Schadensfall „gegenseitig den Ball zuschieben“. Diese Lösung sollte also besser vermieden werden, es sei denn, man wählt die gleiche Versicherungsgesellschaft. Eine weitere Lösung würde darin bestehen, den Vermieter mit dem Abschluss einer Versicherung für alle Mitbewohner zu beauftragen, wobei es dann ihm obliegen würde, sich die Versicherungsprämie zum Beispiel bei den einzelnen Mietzahlungen erstatten zu lassen.

 

Wie verhält es sich mit der Kaution?

Da der Mietvertrag beim Auszug eines Mitbewohners nicht endet, zahlt der Eigentümer/Vermieter die Kaution auch dann nicht zurück. Er erstattet diese erst bei Ablauf des Mietvertrags, d.h. bei der Übergabe der Schlüssel an den Vermieter durch den letzten Mitbewohner und unter dem Vorbehalt, dass keine Abzüge von der Kaution vorgenommen werden müssen. Wenn also der ausziehende Mitbewohner einen Teil der Kaution bezahlt hat, besteht die einzige Möglichkeit für ihn, sein Geld wieder zu bekommen, sich mit den verbleibenden Mitbewohnern oder dem neuen Mitbewohner zu einigen oder das Ende des Mietvertrags bezüglich sämtlicher Mieter abzuwarten.

 

Maître Claudia THIRION

Beim Obersten Gerichtshof zugelassene Rechtsanwältin

Kanzlei THIRION

Tel.: 20.60.03.05

E-Mail: claudia.thirion@thirion-avocat.lu



Emilie Di Vincenzo

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