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Die „einfache“ Immobilie

Am 03/04/2017
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„In Luxemburg liegen die Mietrenditen bei 4,35 %“

VON  D A N I E L  P E C H O N

Einträglicher als eine traditionelle Anlage in Stein und oftmals außerhalb des Radars von Immobilienliebhabern gelegen, haben Immobilienfonds, Grundstücksfonds oder selbst Immobilienaktien alles, was man sich wünschen kann. Sie möchten eine Wohnung kaufen, um sie zu vermieten und von den Mieteinnahmen der Immobilie profitieren, aber Ihre finanziellen Mittel sind begrenzt oder Sie fürchten schlecht zahlende Mieter? Oder Sie möchten einfach in eine andere Immobilie als in ein Wohnobjekt investieren? Es existiert eine Lösung frei von allen Verpflichtungen, die jeder Eigentümer und Vermieter zu erfüllen hat. Mit dem Vorteil, nicht direkt zu investieren und dennoch Zugang zu einer Immobilie zu haben, und zwar zu einem guten Kurs. Spezielle Fonds ermöglichen den Zugang zu einer Gewerbeimmobilie, zu Bürogebäuden, Geschäften, Logistikplattformen oder unter Umständen sogar zu einer Wohnimmobilie. Dabei teilen sich die verschiedenen Anleger das Risiko bzw. sie tragen es gemeinsam. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass das Risiko gestreut ist. Anstatt Eigentümer eines einzigen Gebäudes oder einer Mietwohnung zu sein, geht es hier um Dutzende von Gebäuden und Hunderte von Mietern. Bei einem Zwischenfall im Mietobjekt oder bei einem nicht zahlenden Mieter fallen die Folgen nicht ins Gewicht.

Dies wird als Diversifikation bezeichnet. Die Verwaltungskosten sind zwar etwas höher aber die Bequemlichkeit dabei steht außer Frage. Besonderes Sahnehäubchen: Die Renditen sind deutlich höher als bei einem Sparbuch oder einer Lebensversicherung. Die Renditen stammen aus zwei Quellen: Die Dividenden, die in Zusammenhang mit den Mieterträgen ausgeschüttet werden und die außerordentlichen Dividenden, die bei einem Verkauf von Immobilien, bei einer Veräußerung der Immobilie mit Mehrwert oder ganz einfach bei einer Aufwertung im Portfolio anfallen. Diese Investition vereint die Vorteile des herkömmlichen Immobilienkaufs und die Flexibilität der Aktien. Läuft der Aktienmarkt nicht gut, wirkt sich dies jedoch auf die Performance aus. Diese Valoren sind also nicht gegen die Launen der Märkte immun, finden jedoch früher oder später zu ihrem Inventarwert zurück.

Aktien und Fonds. Angesichts des Zinsanstiegs weist die Mehrheit der Immobilienfonds seit ungefähr fünfzehn Monaten eine negative Performance auf. Diese Fonds bestehen hauptsächlich aus Anlagen in Immobilienaktien. Unibail-Rodamco, ein börsennotiertes und führendes Immobilien- und Investmentunternehmen in Europa, weist z. B. seit dem 1. Januar eine negative Performance von 5 % auf (- 8 % seit dem 1. Januar 2016). Im Jahr 2016 wurden die Mieten der 71 Einkaufszentren der Gruppe, trotz konstantem Konsolidierungskreis und wachsender Präsenz in Paris, um 3,4 % erhöht, da die Frequentierung der Einkaufszentren aufgrund der Anschläge rückläufig war. Die Rendite von Unibail-Rodamco beläuft sich bei einem europäischen Anlageuniversum auf 5 %.

Ein anderes börsennotiertes Unternehmen, Leasinvest, konnte sich besser bewähren und ist gegenwärtig auf dem gleichen Niveau wie am 1. Januar (+ 13 % seit dem 1. Januar 2016) notiert, zumal es eins der wenigen börsennotierten Unternehmen mit einem Portfolio ist, das hauptsächlich aus Investitionen in Luxemburg besteht. Ende 2015 setzte sich das Immobilienvermögen aus 33 Immobilien zusammen, von denen sich 14 in Belgien (41 % des Portfoliowertes), 16 in Luxemburg (54 %) und drei in der Schweiz (5 %) befanden. Die wichtigsten Investitionen in Luxemburg sind der Retail Park in Strassen, das Einkaufszentrum Knauf in Schmiede und Pommerloch, die Immobilie Monnet, Esch 25 und Monterey 20 in Luxemburg sowie das Lagerhaus Tour et Taxi in Brüssel. Mit einem Ziel von 104 Euro bei Petercam / Degroof, 100 Euro bei KBC Securities und 96 Euro bei ING Securities bei einem Kurs von 105 Euro (9/3) raten die Analysten jedoch zur Vorsicht gegenüber Leasinvest. Alle sind der gleichen Ansicht: „Behalten“.
Andere börsennotierte Unternehmen sind Deutsche Wohnen, mit einer Rendite von 2,4 %, das in Wohnimmobilien in Deutschland anlegt (+ 12 % seit dem 1. Januar 2016) und Klepierre, mit einer Rendite von 5,5 %, das in den Einkaufszentren Europas vertreten ist (- 13 % seit dem 1. Januar 2016).
Luxemburg befindet sich auf der Wunschliste an oberster Stelle. Versicherungsgesellschaften, Private Equities und Family Offices reißen sich zunehmend um Immobilien, so Vincent Bechet, Managing Director & Partner bei Inowai.

„Eine Immobilie in einem vornehmen Viertel in Paris ist leichter zu verkaufen als eine in Cloche d’Or in Luxemburg. Allerdings beträgt die durchschnittliche Rendite in Paris ca. 3 % und die in Luxemburg ca. 4,35 %. Vor rund dreißig Jahren kündigten Kritiker das Ende des goldenen Zeitalters in Luxemburg an, aber es waren dreißig Jahre, in denen sich der Markt bestens gehalten hat. Dennoch mangelt es Luxemburg an Verkaufsobjekten, um mehr Publikum anzuziehen. Insbesondere Family Offices möchten ein Anlageziel erreichen und die Investition ist langfristig. Aber Luxemburg steht zunehmend auf den Listen der professionellen Immobilieninvestoren“, erklärt Vincent Bechet.

Was den Brexit angeht, so muss man kühlen Kopf bewahren. Auch wenn M&G und AIG angekündigt haben, dass sie sich niederlassen werden, so muss man auch die Entlassungen berücksichtigen, wie die Schließung von Unicredit. Es ist klar, dass der Brexit Folgen haben wird, aber wir sind noch in der Zeit des „Herantastens". Die Renditen dieser Immobilienfonds oder Immobilienaktien machen sie im derzeitigen Umfeld tiefer Zinsen besonders attraktiv. Ihr Erfolg lässt sich auch durch ihre Liquidität erklären (der Zeichner kann seine Anteile jederzeit verkaufen). Dennoch sind diese Fonds nach einem schwierigen Jahr 2016 etwas angeschlagen. Anfang März gab es Spannungen bei den Zinsen, die von 0,18 % am 24. Februar auf 0,44 % am 10. März anstiegen und die sich auf die Rendite der zehnjährigen deutschen Bundesanleihen (Bunds) auswirkten. Nichtsdestotrotz bleiben die Renditen (ca. 5 %) verlockend. 


Von Luxemburger Wort
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