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Ihr Zuhause im Ausland

Am 23/12/2015
Die ersten Schneeflocken sind vor kurzem in Luxemburg gefallen, die Weihnachtsdekorationen zieren die Straßen, und ganz allmählich kommt auch bei Ihnen eine festliche Grundstimmung auf, die schon bald in einer großen Familienfeier münden wird, bei der all Ihre Lieben an Ihrer Festtafel vereint sein werden.
 
Und wenn diese Festtafel sich in einer Berghütte befinden würde, weit weg vom Alltagsstress?
Und wenn diese Berghütte Ihnen gehören würde?
 
Vielleicht hat diese Idee sich nicht zum ersten Mal in Ihre Gedanken eingeschlichen. Vielleicht ist es ein langjähriger Traum von Ihnen, einen Zweitwohnsitz zu haben -  und dieser Traum kann gleich mehrere Gründe haben. Würden Sie es sich wünschen, Ihren Zweitwohnsitz persönlich zu nutzen, indem Sie so oft wie möglich zu einem Ort aufbrechen, der zwar Ihnen gehört, der aber eben nicht in Ihrem Alltag vorkommt? Oder denken Sie eher an eine Immobilieninvestition, die es ihnen ermöglichen würde, mittels einer Miete Ihr Einkommen aufzustocken? Bevor Sie Ihr Projekt in Angriff nehmen, noch bevor Sie überhaupt mit der Suche nach Ihrem Zweitwohnsitz beginnen, sollte der erste Schritt sein, sich die richtigen Fragen bezüglich der Immobilie zu stellen, die Sie erwerben möchten.
 
  • Soll Ihr Zweitwohnsitz sich in Luxemburg oder im Ausland befinden?
  • Haben Sie eher ans Meer, an die Berge oder ans Land gedacht?
  • Soll es sich um eine Hütte, ein Haus oder eine Wohnung handeln, um einen Neubau oder eine existierende Immobilie?
 
Der nächste Schritt sollte die Wahl des Umkreises sein, auf den sich Ihre Suche beschränken soll. Die meisten der Luxemburger Haushalte, die über einen Zweitwohnsitz verfügen, haben für selbigen das Ausland gewählt. Diese Besonderheit verdankt Luxemburg seinem hohen Ausländeranteil; viele ausländische Mitbürger verspüren den Wunsch, in ihrem Heimatland einen Zweitwohnsitz ihr Eigen zu nennen. Unter den Luxemburger Haushalten wiederum befindet sich mehr die Hälfte der Zweitwohnsitze auf Luxemburger Boden. Diejenigen unter den Luxemburger Haushalten, die sich wiederum für einen Zweitwohnsitz im Ausland entscheiden, haben sich mehrheitlich an Frankreich und Spanien gehalten.
 
In Europa gehören 2,5 Millionen Immobilien Personen, die ihren Hauptwohnsitz in einem anderen Land haben als in dem, in dem sich die Immobilie befindet, und mehrere Millionen Europäer wohnen nicht in ihrem Herkunftsland. Ganz egal, ob es sich nun um einen Zweitwohnsitz oder um eine Investition handelt: der Kauf einer Immobilie innerhalb Europas ist eine komplexe Angelegenheit, begründet mit den unterschiedlichen Gesetzgebungen in den einzelnen Ländern, aber auch mit unterschiedlichen Brauchtümern im Immobilienbereich sowie mit eventuell existierenden Sprach- und Verständigungsproblemen.
 
Wenn auch Sie zu den glücklichen Eigentümern eines Zweitwohnsitzes gehören möchten, sollten Sie es nicht versäumen, im Vorfeld das Ihnen zur Verfügung stehende Budget zu erstellen. Dabei müssen auch die Kosten bedacht werden, die neben der eigentlichen Investition aufkommen können. Wenn Sie einen Bankkredit beantragen müssen, wird die persönliche Einlage im Allgemeinen bei 20 Prozent des Kaufpreises liegen. Zudem kann es schwierig sein, ein geeignetes Kreditinstitut ausfindig zu machen - einige Banken lehnen die Finanzierung einer Immobilie im Ausland grundsätzlich ab. Eine lokale Bank zu finden, kann sich wiederum als eine harte Nuss erweisen.
 
Es ist zudem äußert wichtig, über genügend Geldreserven zu verfügen, um für eventuelle Extrakosten aufkommen zu können. Dazu zählen etwa Renovierungs- und Umbauarbeiten, Kosten einer Eigentümerschaft, aber auch Steuern und Abgaben – und natürlich die Anwaltskosten, die beim Immobilienkauf selber anfallen.
 
Im Falle eines Bankdarlehens bei einem Luxemburger Kreditinstitut werden Sie vermutlich zusätzliche Sicherheiten vorweisen müssen, die Ihre Bank bei Nichtzahlung schützen. Dabei sollten Sie keine Hypothek auf die Immobilie aufzunehmen, die Sie zu erwerben gedenken, sondern ein anderes, unbelastetes Objekt wählen. Ist auch Ihr Hauptwohnsitz mit einer Hypothek belastet, ist es möglich, auf ein Pfanddarlehen zurückzugreifen. Dabei handelt es sich um eine Garantie auf Schmuck, Versicherungen oder Wertgegenstände, die im Fall einer Nichtzahlung in das Eigentum der Bank übergehen. Sollten Sie sich jedoch für ein Kreditinstitut entscheiden, das seinen Sitz in dem Land hat, in dem Sie Ihre neue Immobilie erwerben möchten, wird vermutlich direkt ihr Zweitwohnsitz mit einer Hypothek belastet.
 
Informieren Sie sich umfassend über die Unterkunft, die Sie zu erwerben gedenken: Sie sollten in jedem Fall den Verkäufer persönlich kennen und darüber informiert sein, ob das Gebäude bereits mit einer Hypothek belastet ist. Lassen Sie sich den Gebäudeenergiepass aushändigen und bestehen Sie auf einer Kopie der Baugenehmigung im Falle eines Neubaus. Sie sollten die Höhe der Grundsteuer und der kommunalen Abgaben kennen, sich darüber informieren, ob für Sie als Käufer im Ausland eine Erwerbssteuer zu entrichten ist, und auch die Kosten einer Eigentümerschaft, die bei einer Wohnung oder einem Ferienhaus anfallen, sollten im Vorfeld erfasst werden. Erkundigen Sie sich nach dem Mietwert Ihres Wunschobjekts sowie nach eventuell bestehenden Grunddienstbarkeiten. Bei einer „Grunddienstbarkeit“ handelt es sich um eine gesetzlich oder gemeinschaftlich festgelegte Bedingung, die es einzuhalten gilt: dies können Denkmalschutz, der Schutz eines Naturreservats oder existierende Wegerechte sein.
 
Die kürzlich freigeschaltete Internetseite „Acheter un bien immobilier en Europe“ – www.jachetmonlogement.eu – stellt ihrem Nutzer Informationen in französischer und englischer Sprache über den Immobilienkauf in Ländern zur Verfügung, die dem Notariatsystem angehören. Hierbei handelt es sich um 22 Länder der Europäischen Union: Deutschland, Österreich, Belgien, Bulgarien, Kroatien, Spanien, Estland, Frankreich, Griechenland, Ungarn, Italien, Lettland, Litauen, Luxemburg, Malta, die Niederlande, Polen, Portugal, die Tschechische Republik, Rumänien, die Slowakei und Slowenien. Die Türkei hat den Beobachterstatus.
 
Die Internetseite wurde im letzten September von den „Europäischen Notaren“ im Rahmen ihres Projekts EUFides entwickelt. Seit Gründung des Projekts im Jahr 2012 kann der Käufer einer Immobilie sich an den Notar seines Vertrauens wenden, der, sofern sich das Objekt in einem der Mitgliedsstaaten befindet, das Immobiliengeschäft in gemeinschaftlicher Zusammenarbeit mit einem Notar aus dem Land abwickelt, in dem sich die Immobilie befindet. Die mit dem Immobiliendeal beauftragten Notare informieren und beraten sowohl Käufer als auch Verkäufer über die steuerlichen und vermögensrechtlichen Folgen der Transaktion im internationalen Recht. Gemeinsam kümmern sich die Notare um die in den Mitgliedsstaaten vorgeschriebenen Formalitäten wie Steuererklärungen, Anfragen bei der Gemeinde nach Grunddienstbarkeiten und der Eintragung im Grundbuch.
 
Die Seite www.jachetemonlogement.eu ist ein Nachschlagewerk, das es dem Verbraucher ermöglicht, den Ablauf eines Immobiliendeals entsprechend den internationalen Richtlinien zu verstehen. Der potentielle Käufer findet Antworten bezüglich des Aufsetzens eines Vertrages bis hin zu dessen Unterzeichnung und Erfüllung. In jedem Fall bleibt Ihre wichtigste Bezugsperson jedoch Ihr Notar, der nicht nur das Gesetz vertritt, sondern Ihnen gegenüber auch eine Beraterfunktion innehat und Sie bei der Wahl eines geeigneten Kreditinstuts ebenso unterstützen kann wie bei der Überweisung des Kaufbetrags. In der Tat wird dringend davon abgeraten, das Geld der Transaktion direkt auf das Konto des Verkäufers zu überweisen oder ihm den Betrag in bar auszuzahlen. Im Idealfall sollte das Geld auf das Konto Ihres Notars überwiesen werden, der den Betrag schliesslich bei Unterzeichnung der notariellen Urkunde und der Schlüsselübergabe freigibt.
 
Der steuerliche Aspekt
 
In Zeiten der finanziellen Krise sind Investitionen im Immobiliengeschäft nach wie vor eine sichere Angelegenheit. Wenn Sie einen Zweitwohnsitz erwerben möchten und in Luxemburg steuerpflichtig sind, können Sie nicht von den gleichen Steuervorteilen profitieren, die der Staat Ihnen beim Erwerb Ihres Hauptwohnsitzes gewährt hat. Die zu entrichtenden Abgaben und Steuern hängen auch von dem Land ab, in dem sich die Immobilie befindet, die Sie interessiert.
 
Wenn Sie in Luxemburg wohnen und Ihren Zweitwohnsitz persönlich nutzen, müssen Sie dessen Mietwert in Ihrer Steuererklärung angeben. Der Mietwert ist der von der Steuerbehörde festgesetzte Betrag, der der Jahresmiete entspricht, die Sie im Falle einer Vermietung erzielt hätten. Für Immobilien im Ausland wurde dieser einheitliche Betrag auf 2.500 € festgelegt.
 
Wenn Sie nicht in Luxemburg ansässig, aber hier steuerpflichtig sind, muss der Mietwert Ihres Zweitwohnsitzes in jedem Fall in Ihrer Steuererklärung angeben werden, und dass, egal ob sich die Immobilie in Luxemburg oder im Ausland befindet.
 
Sollten Sie sich jedoch dafür entscheiden, Ihre Immobilie zu vermieten, werden die Mieteinnahmen entsprechend ihrer Höhe, aber abzüglich der Kosten für den Erhalt der Immobilie (Instandhaltungs- und Reparaturkosten, Zinszahlungen,...) versteuert.
 
Befindet sich Ihr Zweitwohnsitz im Ausland, werden die Mieteinnahmen in dem Land versteuert, in dem sich die Immobilie befindet. Sie können diese Einnahmen sowie die Kosten für den Erhalt der Immobilie jedoch trotzdem in Ihrer Luxemburger Steuererklärung als nicht steuerpflichtige Einnahmen angeben.
 
Nützliche Informationen finden Sie unter:
 
www.notaries-of-europe.eu
www.jachetemonlogement.eu
www.ml.public.lu
www.guichet.public.lu
 
(bop)
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