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Immobilienanlage

Am 21/09/2016

Wie sehen die Perspektiven in Luxemburg aus?

Der luxemburgische Mietwohnungsmarkt
 

Sind Investoren noch daran interessiert in den Mietwohnungsmarkt in Luxemburg zu investieren? Ist dies noch rentabel? Jean-Paul Scheuren, Präsident der Immobilienkammer des Großherzogtums Luxemburg, bringt uns seine Expertensicht dieses stetig wachsenden Marktes näher.

Herr Scheuren, wie sieht das Investorenprofil aus?

Ein Investor ist eine natürliche oder juristische Person, die eine Wohnung erwirbt, um diese zu vermieten. Dies kann ein Bauunternehmen, ein Investmentfonds oder eine Privatperson sein. 

Sollte man noch in eine Wohnimmobilie investieren?

Das ist und bleibt eine gute Wahl. Angesichts einer anhaltend hohen Nachfrage seitens 10.000 bis 12.000 neuer Wohnungssuchender jährlich und eines Angebots von nur 2.500 bis 3.500 neuen Wohneinheiten pro Jahr ist die Investition eine rentable Angelegenheit! Momentan wird ein besonders geringer Prozentsatz des gesamten Immobilienbestandes zur Vermietung angeboten. Sobald eine Anzeige online erscheint, erhalten wir zehn Minuten später die ersten Reaktionen. Das sagt alles! Die Aussichten angesichts der Nachfrage sind hervorragend.

Hat eine Privatperson Interesse daran, in eine Immobilie zu investieren?

Der Zinssatz war noch nie so niedrig wie momentan. Jeder, der sein Geld auf dem Sparbuch hat und so gut wie 0 % Zinsen dafür erhält, sollte investieren. Oftmals irren sich Investoren, da sie als Investitionsrendite ausschließlich die Mieteinkünfte berechnen (Jahresmiete dividiert durch die Gesamtinvestition). Um die Rentabilität zu berechnen, müssen die Miete und die Steuervorteile addiert und die Kredit- und Anschaffungskosten subtrahiert werden. Durch Division des auf diese Weise ermittelten Betrags erhält man die tatsächliche Rendite des investierten Kapitals. Bei diesen niedrigen Zinssätzen kann die Rentabilität aktuell leicht 6 % erreichen, etwaige Wertzuwächse nicht mitberechnet.

Ist das eine neue Art des Sparens?

Je nach Höhe der investierten Eigenmittel wird aus der Immobilieninvestition eine Sparanlage, die über die Rückzahlung des Kapitals geschaffen wird. Gegenwärtig bringt es mehr, 300 € monatlich zu sparen, um ein Darlehen zurückzuzahlen, anstatt sein Geld auf der Bank versauern zu lassen. Immobilien stellen eine der besten Anlagen dar, zumal Luxemburg von einem starken Migrationsstrom geprägt ist. Und mit dem Brexit wird sich das sicher auch nicht ändern....

Die Steuerreform bietet auch einen Kaufanreiz.

Der Staat hat mit der Steuerreform eine Reduzierung des Wertzuwachses von Immobiliengütern aus Privatvermögen eingeführt. Heute spricht man von einem Viertel des Steuersatzes, d. h. weniger als 10 % Steuern, auf den realisierten Wertzuwachs, ohne die Vergünstigungen in Betracht zu ziehen (50.000 € alle 10 Jahre). Hinzu kommt die beschleunigte Abschreibung von 6 % während der ersten 6 Jahre einer neuen Wohnung, die ebenfalls einen schönen Anreiz zur Schaffung von Wohnraum bietet.

Worin bestehen die Vorteile für professionelle Anleger?

Heutzutage sind die Investmentfonds auf dem Wohnimmobilienmarkt nur gering aktiv. Sie bevorzugen die Büros oder den Handel. Es ist eine völlig andere Kauflogik, eine inverse Berechnung. Sie funktionieren nach dem Yield-System, d. h. der Mietertrag entspricht der erhaltenen Miete. In Zeiten hoher Nachfrage wird der Yield tendenziell geringer und die professionellen Anleger müssen sich mit weniger Rendite zufriedengeben. Dies hat auch Auswirkungen auf den Kaufpreis. Für die Mieten gilt das Gleiche. Einige Viertel in Luxemburg-Stadt sind sehr begehrt und die Miete pro m2 entspricht dem Doppelten des üblichen Mietpreises. In Kirchberg ist mit 28 - 32 € / m2 und in der Stadtmitte mit bis zu 50 € / m2 zu rechnen. Das sind interessante Investitionsaussichten.

Ist die Situation für die Bauträger nicht viel komplizierter?

Der Bauträger trägt den Großteil der Risiken. Seine Aufgabe ist es, Projekte zu realisieren. Die neue Gesetzgebung sieht vor, mehr Grundstücke freizugeben. Dennoch haben sich die Genehmigungsverfahren nicht geändert, wodurch die Situation festgefahren ist. Wir sind das einzige europäische Land, das derartige Schwierigkeiten hat, Immobilienprojekte zu realisieren. Bei einem Standard-Teilbebauungsplan (PAP) ist mit einem Prozedere von 5 bis 10 Jahren zu rechnen, bevor der erste Stein gelegt werden kann. Diese Situation führt unweigerlich zu einem Mangel an verfügbarem Wohnraum. Die Regierung hat in dieser Hinsicht noch erhebliche Lücken zu schließen. Bei seiner Investitionsentscheidung muss der Bauträger daher das Risiko berücksichtigen, dass sich die Angelegenheit in die Länge ziehen und ein Teil seines Kapitals gebunden sein wird. Und ein Kapital, das sich nicht dreht, ist für ein Unternehmen gefährlich.

Dennoch geht es der Branche gut.

Luxemburg-Stadt ist die erste große Stadt, die seit dem Gesetz von 2004 ihren neuen Allgemeinen Bebauungsplan (PAG) veröffentlicht hat. Dadurch wird die Vorgehensweise für die Teilbebauungspläne (PAP) erleichtert werden.
Es ist ein risikoreiches Tätigkeitsfeld mit risikobehafteten Margen. Um Geld zu verleihen, verlangen die Banken immer umfangreichere Garantien. Ein privater Bauträger ist verpflichtet, sein Eigentum oder sein persönliches Vermögen einzusetzen. Demnach ist es erforderlich, Eigenkapital zu besitzen. Es sind nicht hauptsächlich die Bauträger, die von der Erhöhung der Grundstückspreise profitiert haben, sondern vielmehr die Grundeigentümer. Der Anstieg der Preise sowie der Anstieg der Grundstückspreise, welcher eine logische Folge ist, haben dazu geführt, dass für die Entwicklung eines Immobilienprojekts ein höheres Risiko in Kauf genommen wird.

Seit Mitte der 70-er Jahre haben die Investitionen nicht an Wert verloren. Wie erklären Sie sich das?

Diese Entwicklung geht Hand in Hand mit der wirtschaftlichen Entwicklung des Landes, das stetiges Wachstum verzeichnet und somit zu einer erhöhten Kaufkraft der Bevölkerung führt. Das, was einen Anleger interessiert, ist die Eigenkapitalrendite. Je interessanter die Perspektive, desto weniger fällt der Kaufpreis ins Gewicht bei der endgültigen Entscheidung. Der Anleger weiß, dass er seinen Vermögenswert zu gegebener Zeit zu einem höheren Preis verkaufen kann.
 
 
  Autor: Emilie DI VINCENZO. 
 
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