Mittwoch 18 Oktober 2017

Wohneigentumserwerb in Luxemburg-Stadt

Wohneigentumserwerb in Luxemburg-Stadt
Die Politiker in der Hauptstadt des Großherzogtums stehen vor großen Aufgaben: der Immobilienmarkt mit seiner kontinuierlichen Preisinflation muss entspannt, die soziale Mischung und echter nachbarschaftlicher Zusammenhalt gefördert werden. Mit zahlreichen Initiativen möchte man nun den Erwerb von Wohneigentum in der Stadt vereinfachen. Zu diesem Zweck ruft die Politik ihre Partner auf den Plan. 

Die Bevölkerungszahl in Luxemburg-Stadt ist seit Beginn des Jahrhunderts sprunghaft um 40 % angestiegen. Im Jahr 2000 zählte man noch 80 670 Einwohner, im Jahr 2017 sind es bereits 115.000. Die zuständigen Behörden der Hauptstadt haben daher beschlossen, die Förderung des Eigentumserwerbs ganz oben auf die politische Agenda zu setzen. 
Die Hauptstadt des Großherzogtums ist attraktiv und so wächst der Zuzug von Menschen, die die Lebensqualität in Luxemburg-Stadt genießen möchten. Eine überschaubare Größe, lebendiges städtisches Leben, Sauberkeit und Sicherheit – das sind die Trümpfe, mit denen Luxemburg-Stadt aufwarten kann. Die internationale und multikulturelle Hauptstadt bietet außerdem vielfältige Kultur- und Sportangebote. 
Die Kehrseite der Medaille? Der Immobilienmarkt erweist sich als angespannt, die Preise schnellen immer weiter in die Höhe. Es ist an der Zeit, auf diese Entwicklungen zu reagieren.

Gemeinschaftswohnprojekte

Ein Weg ist die Förderung von Gemeinschaftswohnprojekten, wie sie auch in anderen Ländern bereits praktiziert werden. Interessierte Privatpersonen sollen bei der Definition, Planung und dem Bau ihres neuen Zuhauses mit einbezogen werden, bevor sie die Verwaltung selbst in die Hand nehmen. Luxemburg-Stadt hat zwei kommunale Parzellen zur Verfügung gestellt; 8 bis 9 Wohnungen könnten in Belair am Boulevard Grande-Duchesse Joséphine-Charlotte  entstehen, 5 bis 6 Wohnungen in der Rue Edouard Grenier in Bonnevoie. Noch vor dem Sommer startete das Auswahlverfahren für die „Bewerber“. Für jedes Wohnprojekt haben Interessenten die Wahl zwischen zwei Modellen: ein klassischer Kauf oder ein Erbpachtvertrag mit 99-jähriger Laufzeit. Der Pachtnehmer hat dabei quasi dieselben Rechte wie ein Eigentümer und verfügt außerdem über ein Vorkaufsrecht. 
Die Stadt hofft, auf diese Weise die zukünftigen Bewohner stärker miteinbeziehen zu können, da sie bereits bei Planung und Bau beteiligt sind (bei der Wahl des Materials oder der Raumaufteilung der Gemeinschaftsräume werden ihre Wünsche berücksichtigt), sodass ein echtes Miteinander entstehen kann. Gleichzeitig bedeutet dies eine Kosteneinsparung (in der Regel 15 – 20 % weniger, weil Bauträger- und Maklerkosten entfallen). 

Wohnraum zu erschwinglichen Preisen 

Die zweite Säule der kommunalen Wohnraumpolitik fußt auf einem Gesetz aus dem Jahr 2004, nach dem „Bauträger sich dazu verpflichten, bei jedem Teilbebauungsplan von über 1 Hektar 10 % der Wohnungen zu ermäßigten Kosten vorzumerken“. Dabei müssen die Kaufinteressenten dieser günstigeren Wohnungen selbstverständlich die vom Gesetzgeber vorgeschriebenen „Bedingungen zur Bewilligung einer Bau- oder Anschaffungsprämie erfüllen“. 
In den vergangenen Jahren hat die Stadt schon mehrfach in verschiedener Art und Weise von den ihr zur Verfügung stehenden Instrumenten Gebrauch gemacht. 
In der Rue de Mühlenbach übte sie für vier preisgünstige Wohnungen, die der Bauträger in einer neuen, gut gelegenen Siedlung nicht verkauft hatte, ihr Vorkaufsrecht aus, um sie anschließend weiterzuverkaufen. Neben den gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen haben die zuständigen Behörden dabei auch noch andere Kriterien zugrunde gelegt, nach denen die Bewerber ausgewählt wurden. So spielte auch die Lage des Arbeitsplatzes eine Rolle. Das Verfahren begann im Dezember 2016.   
Bei einem anderen, umfangreichen „Baulücken“-Projekt, war der Modus Operandi radikal anders. Die Stadt wollte nicht nur preisgünstigen Wohnraum schaffen, sondern auch für mehr soziale Mischung in den betroffenen Quartieren sorgen. Die Stadt hat (private) Bauträger mit dem Verkauf der sorgfältig auf der Grundlage von bestehenden Baupachtverträgen ausgewählten Grundstücke beauftragt. So konnte sie Eigentümerin der Grundstücke bleiben und vor allen Dingen die zukünftigen Käufer selbst auswählen. In der ersten Phase (2010) wurden 75 Wohnungen zu erschwinglichen Preisen verkauft. In der zweiten Phase (2014- 2015) waren es 88. Nun wurde die dritte Phase eingeläutet, die 2018 endet und bei der insgesamt 66 Wohnungen (35 zum Kauf, 31 zur Miete) vermittelt werden.

Ziel erreicht! 

Ähnlich gestaltete sich das Projekt in der Rue des Lilas und Rue de la Lavande, wo 25 Häuser erbaut wurden. Die Stadt veräußerte ihre Grundstücke an die Société Nationale des Habitations à Bon Marché (SNHBM) in Erbpacht mit einer Laufzeit von 99 Jahren. Die Käufer erwarben ihre Häuser zu denselben Bedingungen. 95 % der Käufer (unterschiedlichster Nationalität) der von SNHBM gebauten Niedrigenergiehäuser kamen in den Genuss einer staatlichen Bauprämie. Die Häuser waren im Dezember 2015 bezugsfertig.   
Die Stadt Luxemburg zieht in Kooperation mit öffentlichen (Staat, Einrichtungen zur Förderung von sozialem Wohnungsbau) oder privaten (Bauträger) Partnern alle politischen, finanziellen und juristischen Register, um die Herausforderung zu meistern. So sollen potentielle Käufer, die ohne das Eingreifen der Stadt auf ihren Traum vom Eigenheim hätten verzichten müssen, hochwertiges Eigentum mit über 100 m² zu weniger als 500 000 Euro erwerben können.