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Achat immobilier : les étapes avant le jour J 

Le 12/09/2019

Achat immobilier : les étapes avant le jour J 

Cette fois c'est fait, vous avez trouvé la maison ou l'appartement dont vous rêviez. Vous allez devenir propriétaire ! Mais avant de prendre possession des lieux, un marathon d'environ deux mois vous attend. 

Les recherches ont abouti. Après de nombreuses visites, vous avez enfin trouvé le logement qui vous convient, et une négociation avec le vendeur a permis de trouver un accord sur le prix.  

Pour autant, le processus d'achat de votre maison ou de votre appartement n'est pas encore achevé, loin de là. Même si vous êtes pressé, craignez de voir l’affaire vous échapper en hésitant trop longuement, des précautions s'imposent avant de signer le compromis de vente. Une fois cette étape franchie, il restera encore à finaliser le montage financier. Prêt pour le marathon ? Partez ! 

J – 8 : contre-visite et expertise 

Même si vous avez eu affaire à un vendeur de bonne foi, et que vous êtes bien accompagné dans votre démarche par un agent scrupuleux, pensez à planifier une ultime contre-visite. Avec le concours d'un expert, vous pourrez alors vous assurer que le diagnostic énergétique obligatoire correspond à la réalité. Par ailleurs, seul un spécialiste pourra le cas échéant chiffrer le montant des travaux de remise aux normes de l'électricité, par exemple. Ces frais indispensables n'ont rien à voir avec d'éventuels projets de rénovation ou de rafraîchissement purement “esthétiques”. 

Une visite, ou au minimum un appel téléphonique auprès des services communaux, est également conseillée. Vous vous assurerez alors qu'aucune partie du bien, surtout en ce qui concerne le terrain, n'est susceptible de faire l'objet d'un droit de préemption de la part de la collectivité. Seule l'administration peut vous donner une première réponse, qui demandera confirmation ultérieure, sur un projet d'agrandissement ou sur les éventuelles autorisations nécessaires à la rénovation, totale ou partielle, de la maison, comme la modification de la façade, par exemple. 

Enfin, lorsqu’il s’agit d’une copropriété, un contact avec le syndic est indispensable avant la signature du compromis.  

Jour J : la signature du compromis 

Vous devez garder à l’esprit que cette étape est la plus importante, puisque l'acte notarié qui scellera la cession  ne fera que reprendre les termes du compromis. Il peut être rédigé par un notaire, un avocat, voire un agent immobilier. 

Il contient des informations obligatoires, comme la description précise du bien et le prix de vente. Concernant ce dernier point, il mentionne qui supportera les frais de notaire au moment de la cession, le vendeur ou l’acheteur. En général, il s’agit de l'acheteur, mais il est préférable de le préciser dans le compromis.  

Par la suite, votre attention doit essentiellement se porter sur les clauses suspensives. 

La première concerne le financement de votre acquisition. Même si les contacts avec votre banque ont été jusqu'alors positifs, tant que rien n'est signé, rien n'est définitif. Il est donc judicieux – pour ne pas dire impératif – de prévoir une clause vous laissant un à deux mois pour concrétiser les négociations avec votre banque et obtenir le prêt. Cette clause suspensive vous libère de votre engagement au cas où le prêt vous serait refusé. La jurisprudence invite même à prévoir une sorte de précaution supplémentaire : la clause peut comprendre elle-même une clause additionnelle, vous accordant un délai pour obtenir une nouvelle source de financement, ou une confirmation écrite de l’accord ou du refus de votre banque.  

Les vendeurs doivent aussi être attentifs, mais il est normal que le compromis mentionne l’obligation d’effectuer des demandes auprès d’autres organismes financiers quand le prêt est refusé.  

Attention : si vous veniez à ne pas finaliser l'achat sans être protégé par une clause suspensive, le vendeur pourrait saisir la justice. C'est pourquoi une clause pénale est généralement inscrite dans le compromis, fixant le montant d’une indemnité en réparation du préjudice subi, au cas où l'une des parties reviendrait sur son engagement sans faire valoir une clause suspensive. 

Au chapitre des mentions pouvant être intégrées dans un compromis bien rédigé, les éventuelles servitudes liées au logement (droit de passage par exemple), la date de signature de l'acte notarié, ainsi que le nom du notaire. Vous pouvez aussi fixer le montant d’une indemnité en cas de non-respect de la date de remise des clés par le vendeur… 

J + 60 (ou… bien au-delà) 

La signature chez le notaire a eu lieu, les modalités d'enregistrement au service des Domaines ont été effectuées et le déménagement aussi. Vous arrivez au bout du parcours ! 

Pour autant, au fil des jours, voire des mois, une mauvaise surprise peut survenir. Ce que l'on appelle les vices cachés en langage courant. Un vice apparent, en revanche, n'est considéré comme “caché” que s'il ne peut être décelé que par un technicien. 

La loi apporte des précisions à ce sujet, comme elle distingue plusieurs périodes de prescription. 

Ainsi, pour les immeubles déjà construits, “les vices cachés” sont prescrits au bout de trente ans, à condition que l’acquéreur ait alerté le vendeur rapidement après les avoir découvert. Il a alors un an pour agir en justice. Le délai est apprécié par les tribunaux au cas par cas. 

Pour les immeubles à construire, il existe par ailleurs des garanties décennales. Il reste enfin le cas des vices affectant les décorations, pour lesquels une prescription biennale est prévue. 

Et que se passe-t-il si le vendeur a fait stipuler dans le compromis qu’il n’était pas responsable d'éventuels vices cachés ? A vous alors de prouver devant la justice qu'il n'était pas de bonne foi. Une longue procédure s'annonce. 

Autant de raisons, vous l'aurez compris, qui invitent à être accompagné durant toutes les étapes d'acquisition d'un bien immobilier par des professionnels reconnus qui engagent leur réputation… et leur propre responsabilité juridique ! 

par Emilie Di Vincenzo
Image : Unsplash

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