Ce qu’il faut savoir sur impôts, déclarations et autres déductions !

Tandis que certaines taxes s’appliquent uniquement pour les biens inoccupés, d’autres dispositions comme le crédit d’impôt sur les actes notariés, les déductions des cotisations et les primes d’assurance peuvent vous permettre de faire des économies à la fin de chaque année.

Ce qu’il faut déclarer quand on devient propriétaire

L’achat d’un bien immobilier vous oblige à effectuer un certain nombre de démarches administratives, notamment si vous avez dû au préalable vendre un autre bien ou si vous vous apprêtez à louer. La perception de ces revenus (suite à une vente ou une mise en location) fait l’objet de déclarations fiscales :

- La déclaration de la vente ou l'échange d’un immeuble

Toute vente ou échange d’un bien immobilier doit être déclaré par le vendeur à l’Administration des contributions directes durant l’année d’imposition où l’acte notarié a été signé. Si vous cédez un bien dont vous êtes propriétaire avant d’acheter, n’oubliez donc pas cette formalité : elle s’applique aux ventes de résidences principales, mais aussi celles des dépendances et des terrains associés. Lorsqu’il s’agit d’une vente de résidence principale, l’argent obtenu n’est pas soumis à l’imposition sur le revenu.

- La déclaration des revenus locatifs

Quand vous louez un bien dont vous êtes propriétaire, les revenus imposables sont les loyers perçus, après déduction des frais d’obtention (entretien et réparation, intérêts, amortissements, gestion immobilière, etc.). « Les revenus sont imposés dans le respect des taux progressifs ordinaires, et le taux d’imposition marginal maximal varie en fonction du niveau de revenus du contribuable, ainsi que de sa situation : seul, marié, avec ou sans enfants à charge », explique Frédéric Dumoulins, gérant du Groupe D&D Immo.

Les déductions possibles sur les impôts après un achat immobilier

L’acquisition d’un bien immobilier va vous permettre, dans différents cas, d’optimiser vos impôts, car plusieurs déductions sont légalement autorisées.

«Pour acquérir un bien, un apport minimal d’environ 20 % du prix d’achat est requis.»

- Le crédit d’impôt sur les actes notariés

Lorsque vous achetez une maison, un appartement ou même un terrain, « comptez 7 % de frais de notaire, à raison de 6 % pour les droits d’enregistrement et 1 % pour les droits de transcription ». Vous pouvez cependant bénéficier d’un crédit d’impôt – ou abattement – sur ces dépenses, dans la limite de 20.000 euros. Cette déduction s’applique uniquement pour les logements utilisés à des fins d’habitation personnelle.

- Le remboursement de la TVA ou le taux super-réduit

Bien que le taux de la TVA soit de 17 % au Luxembourg, vous pouvez bénéficier d’une TVA à 3 % pour construire ou rénover un logement si celui-ci est destiné à un usage d’habitation principale. « Cette TVA peut s’appliquer directement et, dans ce cas, vous n’avez pas de déduction à faire sur vos impôts ». Les artisans concernés vont automatiquement vous facturer avec une TVA de 3 %, à condition que vous fassiez appel à une structure agrémentée par l’Administration de l’enregistrement, des domaines et de la TVA (AED). Si vous avez fait les travaux vousmême ou que vous n’avez pas bénéficié du taux réduit de manière automatique, « vous pouvez demander un remboursement de la TVA à l’AED, sachant que cet avantage fiscal ne peut pas dépasser 50.000 euros par logement ».

- La déduction des cotisations d’épargne-logement

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Photo: Shutterstock

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Vous avez souscrit un contrat d’épargne-logement, avec un établissement agréé au Luxembourg pour votre résidence principale ? Sachez que vos cotisations d’épargne-logement entrent dans la catégorie des dépenses spéciales (DS). Vous pouvez les déduire de vos impôts, avec les intérêts créditeurs liés à ce même contrat. « Attention : si vous résiliez votre contrat d’épargne-logement avant dix ans, vous ne bénéficiez plus du caractère déductible des cotisations versées et vous serez soumis à une imposition rectificative », prévient Frédéric.

- La déduction des cotisations, primes d’assurance & intérêts du prêt

Sous certaines conditions, vous pouvez déduire vos primes d’assurance et vos intérêts d’emprunt de vos impôts. « A titre d’exemple, si vous choisissez de souscrire un prêt personnel, vous avez le droit à la déduction des intérêts – celle-ci n’est en revanche pas possible si vous prenez un crédit hypothécaire ». Les cotisations d’assurance « solde restant dû » sont également déductibles, si les contrats ont été signés pour dix ans minimum. « Au total, vous pouvez déduire maximum 672 euros par an pour vos cotisations, vos primes d’assurances et vos intérêts débiteurs ».

- La déduction des frais d’obtention

Pour acheter ou construire une maison ou un appartement, vous engagez des dépenses, et certaines sont fiscalement déductibles. « On cite notamment les frais d’acte d’ouverture de crédit, les intérêts débiteurs, l’impôt foncier, la commission unique, l’acte d’obligation hypothécaire ou encore les frais de dossier ». Gardez en tête que les frais liés à l’acquisition d’un terrain à bâtir sont également déductibles « comme des frais d’obtention », si le projet de construction débute minimum deux ans après l’achat.

- La déduction des frais de financement du prêt

Tous les frais de financement, ainsi que les intérêts débiteurs, peuvent être déduits de vos revenus dans la déclaration d’impôts. « Depuis 2017, cette déduction des intérêts débiteurs ne peut plus dépasser certains plafonds : 2.000 euros pour la première année et les cinq suivantes, 1.500 pour les cinq années subséquentes puis 1.000 pour les cinq années suivantes ».

Les impôts que l’on paie quand on habite au Luxembourg

Les impôts sur le revenu ne sont pas les seuls que l’on paie au Luxembourg : dès lors que vous emménagez sur le territoire, vous devenez redevable de certaines taxes.

- Les taxes communales

« Que vous soyez locataire ou propriétaire, vous devez payer des taxes communales ainsi que des impôts locaux ». Chaque commune fixe son taux pour l’impôt foncier et l’impôt commercial, sachant que celui-ci doit être approuvé par le Grand-Duché. Il existe plusieurs taxes à connaître : les taxes de chancellerie, la gestion des déchets, l’eau potable, l’élimination des eaux usées, l’électricité et le gaz, l’octroi de concessions au cimetière, les chiens, le stationnement ou encore les immeubles inoccupés. Toutes ne vous concernent pas forcément, d’où l’importance de vous renseigner.

- La taxe communale de non-occupation

Toutes les communes du Luxembourg ont le droit de demander des taxes sur les immeubles non occupés ou utilisés, ainsi que sur les terrains constructibles qui ne sont pas exploités. « Cette mesure vise à encourager les propriétaires à mettre des logements à disposition de l’Etat pour la construction de logements neufs ». Celle-ci est actuellement en place à Beckerich, Diekirch, Esch-sur-Alzette, Esch-sur-Sûre et Redange-sur-Attert.

D’autres démarches administratives peuvent être nécessaires dans certains cas. Par exemple, si vous êtes en train de construire une nouvelle habitation, vous pouvez remplir la partie immobilier du formulaire 100. Bien évidemment, vous pouvez vous aider de sites en ligne pour réaliser vos déclarations plus aisément, en sachant toutefois que ce service est payant et qu’il ne remplace pas l’accompagnement d’un professionnel expert dans le domaine de l’immobilier.

Enfin, retenez que pour acquérir un bien immobilier, « un apport minimal d’environ 20 % du prix d’achat est requis par les instituts bancaires, ainsi que des revenus stables ».

Toutefois, d’une manière générale, la politique fiscale au Luxembourg a tendance à inciter les personnes dans leur démarche d’achat en conservant des impôts plutôt faibles. « Au moment de la revente d’un bien immobilier, la plus-value n’est pas forcément imposée, et finalement de nombreuses dépenses sont déductibles », conclut Frédéric Dumoulins. Emilie Di Vincenzo