Claudine et les syndics

Nous ne pouvions nous intéresser à la question des syndics sans interroger Claudine Speltz. Cette dernière a suivi l’évolution du métier, commençant par gérer dès 1973 l’immeuble où elle résidait, contenant 28 lots. Comme elle le précise elle-même, la Chambre immobilière a reconnu très tôt la nécessité de soumettre l’exercice de la profession à une formation spécifique.

Après de longues années d’échanges et débats (années 80), l’obligation d’une autorisation d’exercer liée à une formation minimale est votée en 2004. Cette exigence a continué à évoluer jusqu’en 2011…

Madame, que regroupe le terme « syndic de copropriété » ?

Je donnerais la définition retenue par le législateur : par syndic de copropriété, il faut entendre toute personne qui, d'une manière habituelle, représente le syndicat des copropriétaires d’un ou de plusieurs immeubles bâtis, divisés en lots et soumis à la législation sur les copropriétés.

«La profession a beaucoup évolué. De nouvelles exigences apparaissent régulièremen.»

Est-ce que ses prérogatives ont évolué avec le temps ?

Plusieurs lois, textes et règlements ont eu pour but de préciser la mission du syndic. La profession ne peut s’exercer que sous la condition d’obtention d’une autorisation délivrée par la Direction Générale des Classes Moyennes. Les conditions de délivrance sont détaillées par une loi du 28 décembre 1988. Auparavant, aucune qualification n’était requise. La loi du 2 septembre 2011 et le règlement grand-ducal de février 2012 ont étoffé la législation, précisant les contours d’une formation accélérée d’au moins 50 heures, fixant les modalités d’un test d’aptitude et consacrant l’obligation de souscrire une assurance en responsabilité. Il faut souligner qu’aucun prérequis n’est exigé lors de l’inscription à la formation accélérée, contrairement aux pays voisins (BE, FR…) où le baccalauréat est la clé d’entrée à la formation aux professions immobilières.

Parlez-nous du métier de syndic.

Il a beaucoup évolué ! Dans les années 70/80, il y avait peu de copropriétés et la gestion se limitait souvent à la comptabilité, l’établissement des décomptes par copropriétaire et l’entretien des bâtiments. Ce travail s’exerçait souvent à titre accessoire et n’était pas considéré comme une profession à part entière.

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Depuis, il a évolué : les bâtiments collectifs sont devenus plus nombreux avec de plus en plus de lots. La tendance depuis une dizaine d’année est de construire des immeubles collectifs. Les équipements sont devenus plus complexes avec l’essor de nouvelles technologies. Des exigences apparaissent, liées aux économies d’énergie et aux nouvelles normes (ex. le certificat de performance énergétique pour les bâtiments). Et que dire des règles de modernisation et de sécurisation des ascenseurs, de la mise en place d’un cadastre vertical, du règlement général de protection des données des personnes physiques (RGDP), des nouveaux matériaux de construction ? A toutes ces évolutions viennent s’ajouter une obligation de conseil aux copropriétaires afin de conserver une bonne valeur à leurs biens.

Le syndic doit avoir de nombreuses compétences, à la fois techniques, administratives et juridiques. Il doit développer une forte propension à l’empathie et s’adapter à toutes situations sociales et culturelles et avoir le souci d’améliorer ses compétences, son savoir-faire ainsi que son savoir-être (soft skills) : la formation tout au long de sa carrière devrait toujours faire partie de son agenda ! Syndic est une profession qui requiert également une mise à jour régulière des connaissances et pratiques professionnelles.

«Je suis pour que l'autorisation d'établissement soit limitée dans le temps et son renouvellement conditionné!»

Je suis pour que l’autorisation d’établissement, pour l’instant d’une durée illimitée, soit limitée dans le temps et son renouvellement conditionné à des mises à jour régulières des connaissances : pourquoi ne pas la lier à une obligation légale de formation continue de quelques heures par an?

Quels sont les avantages de faire appel aux services d’un syndic et est-il raisonnable de tenter de s’en passer?

Dans chaque copropriété, sa nomination est obligatoire. A partir de dix lots principaux, une copropriété doit choisir un syndic professionnel (personne physique ou morale). Jusqu’à neuf lots, le mandat peut être assuré par un des copropriétaires du bâtiment concerné.

Son mandat est voté à la majorité absolue par l’assemblée générale des copropriétaires regroupés dans un syndicat des copropriétaires.

A quels devoirs le syndic est-il soumis et quelle est l’autorité qui les régit au Luxembourg ?

Le syndic est soumis à l’autorité du Ministère de l’Economie, direction générale des Classes Moyennes. Il a l’obligation de respecter les lois et règlements et peut devoir rendre des comptes à différentes administrations comme l’administration de l’enregistrement et des domaines, l’administration du cadastre et de la topographie.

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Quid de la formation ?

Un BTS « professions immobilières » est en place depuis septembre 2017, cette formation de quatre semestres de niveau universitaire permet de se former à ces professions.

Je préside personnellement et conjointement avec une vingtaine d’universités, un groupe de travail au niveau européen pour un socle commun de formation en Europe, et nous assurons une certification « Eureduc » aux lycées/écoles supérieures et universités respectant le programme de formation requis. Ces programmes concernent les agents immobiliers et les syndics/administrateurs de biens. Texte : Alix Bellac