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Des terrains en or et des possibilités multiples

Le 18/11/2015

Les terrains sont rares et les propriétaires fonciers ont parfois peur de s’en séparer. Assurer le succès d’un développement de terrains à bâtir est bien plus complexe que celui d’un plan en vue de la construction. C’est dans ce créneau que la société YouBuild a développé son marché : en se positionnant en tant qu’interlocuteur privilégié tout au long du projet.
 
En 2013, l’Observatoire de l’Habitat a relevé que plus des trois­ quarts (75,6 %) de la surface totale disponible pour l’habitat appartenait à des particuliers (personnes physiques), avec 2055 hectares sur les 2719 hectares disponibles, contre 16.2 % pour les personnes morales et 7.8 % pour les acteurs publics. Par ailleurs, 36,6 % des 2719 hectares de terrains potentiellement disponibles pour l’habitat étaient des Baulücken, c’est à dire des terrains viabilisés dont l’ensemble de la superficie peut être utilisé pour l’habitat et ne nécessite pas de dépôt de PAP. Cependant, les propriétaires fonciers ne sont pas tous prêts à céder leur terrain. Par conséquent, les terrains constructibles restent trop chers, et la valeur du terrain nettement supérieure à la valeur d’une construction.

 Un investissement à forte rentabilité

Face à l’augmentation des besoins en logements neufs et la raréfaction des terrains mis en vente au cours des dernières décennies, le prix du terrain n’a cessé d’augmenter de telle sorte que détenir un terrain à bâtir constitue un investissement à forte rentabilité nette. Il apparaît donc évident que le propriétaire foncier fasse le choix de conserver son bien, un choix économiquement rationnel… Mais pas que. Certains propriétaires hésitent à céder leur terrain faute de « de connaissances et surtout de temps pour développer eux-mêmes leurs terrains, alors que le développement d’un projet immobilier, serait-ce en vue de la constitution d’un patrimoine immobilier ou afin de réaliser la vente de tout ou partie du futur développement, constitue probablement l’alternative d’investissement la plus intéressante qui puisse s’offrir aux propriétaires fonciers », explique David Weis, associé-gérant de YouBuild. Dans le cas où les propriétaires ont un âge plus avancé, ces derniers n’osent souvent plus se lancer dans une telle aventure, alors qu’une transmission anticipée aux futurs héritiers n’est que peu coûteuse (+/- 2,8 % de la valeur estimée des terrains) et permet aux enfants de développer le patrimoine familial.

 Un contexte favorable

« Si un propriétaire de terrain garde ce dernier dans son patrimoine, le terrain va bien sûr prendre de la valeur dans le temps. Cependant, il ne va pas générer des revenus financiers. » C’est pourquoi, YouBuild propose aux propriétaires de terrains réticents de vendre de les accompagner sur une valorisation de leurs biens. « Avec l’accroissement historique de la valeur des terrains, la quote-part du terrain dans le prix global de l’immobilier représente, selon la localisation, jusqu’à 50 % ». Ce patrimoine représente les fonds propres dans le cadre d’un développement immobilier. « Le propriétaire peut donc faire financer la quasi-totalité de la future construction par un emprunt bancaire, sans investir une somme conséquente dans son projet ». Par ailleurs, une construction de maisons ou appartements en vue de la location permettra de générer des revenus à long terme en plus de l’accroissement de valeur du bien immobilier.
En parallèle, le contexte financier actuel avec des taux d’intérêt bas y est fortement favorable. « La banque finance la majorité des frais de construction. Les taux d’intérêt actuels se situent entre 1,4 % et 1,8 % alors que le rendement sur les fonds investis se situe entre 7 % et 10 %. Ceci garantit une marge confortable au propriétaire-investisseur. » Et c’est sans compter les mesures fiscales, » telles l’amortissement accéléré permettent de disposer de revenus non imposables sur les 6 premières années. »

 Un accompagnement complet

Dans un projet de cession ou de valorisation d’un terrain, tant le volet fiscal que le volet du financement de l’opération doivent être analysés. « C’est au stade de développement qu’il faut intégrer des méthodes de construction rationnelles permettant de maîtriser les coûts, de s’assurer que le programme commercial est en adéquation avec la demande du marché et optimiser l’utilisation des espaces ».
En combinant l’expérience et le savoir-faire dans les domaines du développement, de la construction, de la commercialisation et du montage financier de l’opération, la société luxembourgeoise se positionne en tant qu’experte dans le domaine. »Une personne seule ne saurait guère couvrir l’ensemble de ces compétences, il faut donc une équipe rodée afin de mener à bien ces différents volets ». Ainsi YouBuild propose au propriétaire de terrain de devenir (co – ) promoteur professionnel et donc une alternative financièrement bien plus intéressante qu’une simple vente d’un terrain à bâtir à un promoteur, ou d’enrichir leur patrimoine immobilier par « le développement, la construction clés en main et la location d’immeubles, assorti de l’ensemble des services de conseils nécessaires ».

 Et pour l’avenir ?

Avec le niveau élevé des loyers et une demande importante pour des biens à louer, le bailleur dispose d’un investissement sécurisé et rentable. À condition de saisir le bon moment : « dans le futur, la croissance du prix des terrains sera moins élevée que par le passé ».
De même, de plus en plus de communes sont en train de mettre en place une taxation de terrain à bâtir vierge et d’immeubles non occupés afin de pallier à la pénurie de logements. « Ces taxes, à l’exemple d’une ville au sud du pays, peuvent aller jusqu’à 5.000 € par are et par an pour des terrains vierges susceptibles d’accueillir une construction. »

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