Indice énergétique et vente immobilière : marqueur de valeur

Une donnée devenue incontournable dès le premier échange

À une époque où les taux d’intérêt serrent les budgets et où la pression sur la performance énergétique s’intensifie, la classe énergétique d’un bien est bien plus qu’un détail technique. Pour beaucoup d’acheteurs, c’est devenu un critère de sélection… ou d’élimination.

Chez Afil Immo, cette réalité s’observe dès le premier contact.
« Dès l’analyse du projet client, on parle du passeport énergétique. Parfois c’est imposé par l’acheteur, parfois c’est nous qui le mentionnons, parce qu’on sait que cela influencera le financement et la mensualité », explique Tania Rocha, manager de Afil Immo, fondée par Mr Fonseca il y a 30 ans. Un bien mal classé peut entraîner un taux moins favorable, voire bloquer tout accès au crédit, même si le reste du projet est solide.

Quand l’indice énergétique dicte la faisabilité du projet

La performance énergétique ne conditionne pas uniquement la volonté d’acheter : elle conditionne de plus en plus la capacité d’acheter.
« On a eu des cas où, même en intégrant des travaux d’amélioration, le bien ne pouvait pas atteindre la classe exigée par la banque pour bénéficier du taux espéré. Résultat : refus de prêt. »

Ces situations sont de plus en plus fréquentes, surtout sur des biens anciens ou mal classés. Et la question de l’apport devient cruciale :
« Il faut aujourd’hui, dans certains cas, un apport conséquent pour intégrer les coûts de rénovation énergétique au budget global. Et ça, tout le monde ne peut pas se le permettre. »

Le regard des acheteurs change… et se durcit

Cette nouvelle donne transforme le marché, y compris dans la manière dont les biens sont perçus.
« Il y a des clients qui refusent d’office de visiter un bien mal noté, même si la maison est belle et bien rénovée. Pour eux, le critère énergétique prime sur tout. »

Mais d’autres restent plus nuancés. Certains acheteurs sont prêts à revoir leurs exigences si le bien offre d’autres qualités, comme un grand jardin, une belle luminosité ou une localisation exceptionnelle. Cela dit, selon Tania Rocha, le profil de l’acheteur détermine tout : sa tolérance, sa marge de négociation, sa capacité à investir dans des travaux.

Rénover ou ajuster son prix : une décision stratégique

Face à ces enjeux, faut-il encourager les propriétaires à rénover avant de vendre ? Pas forcément.
« On travaille avec des ingénieurs pour évaluer la pertinence des travaux. Si l’amélioration de la classe est significative, on peut conseiller de les faire. Mais si l’impact reste faible ou que le coût est disproportionné, il vaut mieux ajuster le prix et vendre en l’état, avec un dossier bien préparé. »

Dans certains cas, l’agence prépare même un argumentaire à l’intention des acheteurs pour leur montrer quelles améliorations seraient possibles, à quels coûts, et avec quels effets sur la classe énergétique.
Un vrai accompagnement sur mesure, fondé sur l’expérience.

Un système à revoir ?

Si la performance énergétique est devenue incontournable, le système de classification actuel pose encore question, notamment dans sa capacité à refléter la réalité.
« Une maison des années 60 peut être mal notée, alors qu’elle consomme moins qu’une maison plus récente mal construite. Le passeport énergétique ne prend pas toujours en compte le vécu réel du bien, ni sa qualité de construction. Il y a un vrai besoin de réforme. »

Cette incohérence rend parfois la tâche difficile pour les agents immobiliers comme pour les vendeurs. Un logement sain, bien entretenu, peut se retrouver pénalisé… alors qu’un bien en apparence moderne, mais mal conçu, peut mieux se classer.

Accompagner, informer, ajuster

Dans ce contexte mouvant, la clé est d’adopter une stratégie personnalisée.
Pas de conseil universel, insiste Tania Rocha :

« Je ne peux pas dire à tous les vendeurs de faire ou ne pas faire des travaux. Chaque cas est différent. Mais ce que je peux garantir, c’est qu’on leur dira toujours ce qui est le plus pertinent pour eux. »

Et si un conseil devait résumer l’approche d’Afil Immo :

« Ne vous basez pas uniquement sur la lettre affichée sur un document. Analysez le bien dans son ensemble, mesurez les leviers d’amélioration, et vendez avec un dossier solide. C’est ça, aujourd’hui, la vraie différence. »

Emilie DI VINCENZO