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Investissement immobilier

Le 21/09/2016

Quelle perspective au Luxembourg ?

Le marché locatif luxembourgeois
 

Les investisseurs ont-ils encore intérêt à investir dans l’immobilier locatif au Luxembourg ? Cela est-il toujours rentable ? Jean-Paul Scheuren, président de la Chambre Immobilière du Grand-Duché de Luxembourg nous apporte son regard d’expert sur ce marché en hausse constante.

Monsieur Scheuren, quel est le profil de l’investisseur ?

Un investisseur est une personne qui achète un logement en vue de le louer. Cela peut être un promoteur immobilier, un fonds d’investissement ou un particulier.

Faut-il encore Investir dans un bien résidentiel ?

Cela reste un bon choix. Avec une demande soutenue par l’installation de 10 000 à 12 000 nouveaux résidents chaque année et une offre qui ne croit que de 2500 à 3500 unités neuves par an, l’investissement est une affaire rentable ! Actuellement, un taux extrêmement réduit du parc immobilier total est disponible à la location. Dès qu’une annonce est mise en ligne, dix minutes après, nous obtenons des réponses… Cela veut tout dire ! Les perspectives vis-à-vis de la demande sont excellentes.

Un particulier a-t-il intérêt à investir dans l’immobilier ?

Les taux d’intérêt n’ont jamais été aussi bas. Une personne qui détient de l’argent en banque qui rapporte quelque chose de près de 0 % doit investir. Souvent les investisseurs se trompent en calculant comme rendement de leur investissement le seul rendement locatif (loyer annuel divisé par l’investissement total). Pour évaluer le taux de rendement, il faut additionner le loyer et les avantages fiscaux, retrancher les frais d’intérêts du crédit et les frais d’obtention. En divisant le montant ainsi déterminé l’on obtient le vrai rendement des capitaux investis. Actuellement, le taux de rendement peut facilement atteindre les 6 % avec ces taux d’intérêt historiquement bas, sans compter d’éventuelles plus-values de réalisation.

Cela constitue une nouvelle forme d’épargne ?

Selon le montant des fonds propres investis, l’investissement immobilier devient une épargne que l’on crée à travers le remboursement du capital. Actuellement, il est préférable d’épargner 300 € par mois pour rembourser un prêt que de laisser son argent dormir à la banque. L’immobilier représente le meilleur des investissements, car le Luxembourg connaît un excellent flux migratoire. Et cela ne va pas s’arrêter avec le Brexit…

La réforme fiscale encourage aussi à acheter…

L’État a introduit dans la réforme fiscale une réduction de la plus-value sur biens immobiliers pour le patrimoine privé. Aujourd’hui, on parle d’un quart de taux moyen, soit moins de 10 % d’impôt sur les plus-value réalisées, sans considérer les abattements (50 000.-€ tous les 10 ans). A ceci s’ajoute l’amortissement accéléré de 6% pendant les 6 premières années d’un logement neuf, ce qui représente également une belle incitation à la création de logement.

Pour les investisseurs professionnels, quels sont les avantages ?

Les fonds d’investissement sont aujourd’hui peu actifs dans de l’immobilier résidentiel. Ils préfèrent les bureaux ou le commerce. C’est une logique d’achat bien différente, un calcul inverse. Ils fonctionnent selon le système Yield, à savoir le rendement locatif en fonction du loyer obtenu. En période de forte demande, le yield a tendance à diminuer, les investisseurs professionnels se contentent de moins de rendement. Ceci a une incidence sur le prix d’achat. Il en est de même des loyers. Certains quartiers de Luxembourg-Ville sont très prisés avec des loyers au m2 qui passent du simple au double. Au Kirchberg, il faut compter 28-32 €/m2 et jusqu’à 50 €/m2 au centre-ville. Cela représente des perspectives d’investissements intéressantes.

Pour les promoteurs, la situation n’est-elle pas plus compliquée ?

Le promoteur prend la plus grande part de risques. C’est son métier, de réaliser des projets. La nouvelle législation prévoit de libérer davantage de terrains. Néanmoins, les procédures d’autorisation n’ont pas évolué, ce qui bloque la situation. Nous sommes le seul pays européen à connaître autant de difficultés pour réaliser des projets immobiliers. Pour un PAP Standard, il faut compter 5 à 10 ans de procédures avant de pouvoir poser la première pierre. Cette situation influence inévitablement sur la pénurie de logements disponibles. Le gouvernement a encore de gros progrès à faire sur ce sujet. Donc en prenant la décision d’investir, le promoteur prend le risque que cela traîne en longueur et donc de subir un blocage de son capital. Et un capital qui ne tourne pas, c’est dangereux pour une société…

Pour autant le secteur se porte bien…

La VDL est la première grande ville à avoir sorti son nouveau PAG depuis la loi de 2004. Cela va faciliter les procédures pour les PAP.
C’est un métier à risque avec des marges à risques. Pour pouvoir emprunter, les banques demandent des garanties plus importantes. Un promoteur privé a l’obligation de prendre un engagement personnel sur ses biens ou sa fortune personnels. Il y a donc une nécessité d’avoir des fonds propres. Ce ne sont pas les promoteurs qui ont principalement profité de la hausse des prix des terrains, mais plutôt les propriétaires fonciers. La progression des prix, et la progression des prix des terrains qui en est une conséquence logique a augmenté la prise de risque dans le développement d’un projet immobilier.

Depuis le milieu des années 70, les investissements n’ont jamais déprécié. Comment l’expliquez-vous ?

Cette évolution va de pair avec l’évolution économique du pays, en croissance constante également, produisant une hausse du pouvoir d’achat de la population. Ce qui intéresse un investisseur est le rendement sur fonds propres. Plus les perspectives sont intéressantes, plus le prix d’achat pèsera moins dans la décision finale. Il sait qu’il vendra son bien plus cher le moment venu.
 
 
 
 Auteur: Emilie DI VINCENZO. 
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