L’estimation d’un bien immobilier : le juste prix dans le marché

Le préalable essentiel à l’estimation d’un bien immobilier, c’est d’avoir une bonne connaissance de l’immobilier local et de son évolution. De nombreux critères sont déterminants.  

Il n’est pas toujours évident d’estimer le prix d’une maison ou d’un appartement. C’est le marché de l’immobilier qui détermine la juste valeur d’un logement en mettant en jeu des paramètres qui influent considérablement sur la fourchette des prix selon l’emplacement géographique et la qualité de l’habitation. 

Une bonne estimation du prix d’un bien est indispensable pour tout achat ou vente d’appartement ou de maison, et pour cela différents moyens peuvent être mis en œuvre pour fixer le prix d’un bien, tel le recours à des professionnels dans ce domaine (notaire, agent immobilier, expert en évaluation) ou la solution maison, c’est-à-dire le faire soi-même, à condition de rester objectif et réaliste et d’avoir une bonne connaissance du marché.  

Par ailleurs, la solution Internet peut être une bonne alternative : on y trouve des outils en ligne et de nombreux sites spécialisés pour pouvoir estimer un bien immobilier au Luxembourg. De plus, Internet permet au futur acquéreur de consulter 

un très grand nombre d’annonces immobilières en ligne, lui permettant ainsi d’établir une comparaison des biens situés dans une même localité ou quartier. Toute une série d’indicateurs, de base de données et autres indices sont également fournis à l’usager, une information fiable sur le coût du mètre carré et les cours pratiqués dans telle ville ou tel lieu. Munie de toutes ces données, toute personne avisée devrait pouvoir analyser la tendance et estimer la valeur d’un appartement ou d’une maison, suivant la conjoncture. 

Les critères pour estimer un bien immobilier 

Le prix du logement change constamment selon le secteur géographique. Les seuls prix au mètre carré ou le prix moyen de vente d’une maison sont des indicateurs très insuffisants pour estimer précisément un bien immobilier. Chaque habitation est unique, ne serait-ce que par son emplacement par exemple. Il est constaté des écarts de prix assez importants pour des résidences en apparence parfaitement semblables. Il en est de même pour deux appartements identiques dans un même ensemble immobilier.  

De nombreux éléments viennent impacter la valeur à la hausse ou à la baisse (l’emplacement, l’étage, le voisinage, la proximité des commerces, des écoles, des transports en commun, la tranquillité, etc.) Il revient par conséquent de prendre en considération de nombreux critères pour établir le prix juste d’un appartement ou d’une maison. 

L’emplacement, un critère primordial 

L’emplacement du bien immobilier est le critère le plus important qui impacte sa valeur. Certains secteurs sont bien plus recherchés que d’autres par leur situation, impliquant une hausse des prix dans la zone géographique. Un logement de même type à Limpertsberg ou Belair n’a pas la même valeur à Gasperich ou Mühlenbach, par exemple. A l’extérieur de Luxembourg-ville, comme à Bertrange, les prix diminuent. 

Le lieu le plus recherché par la plupart des futurs propriétaires est celui qui présente le plus de commodités : à la fois proche des services de proximité et des zones d’activités professionnelles, bien desservi par les transports en commun et accessible par les autoroutes, mais aussi doté d’un cadre agréable, à quelques kilomètres de la capitale. Et un logement pourvu d’un panorama exceptionnel, avec vue imprenable sur la nature ou un parc se révélera bien plus onéreux qu’un autre bien immobilier sans ces atouts majeurs… même à la campagne ! 

La superficie et la qualité de la construction 

La surface d’habitation et la construction en elle-même sont aussi deux critères importants dans l’évaluation d’une habitation, quelle qu’elle soit.  

Le prix au mètre carré d’un bien immobilier décroît lorsque sa surface augmente. La référence à un prix moyen au m2 dans une ville ou un quartier n’est pas à lui seul un élément probant. L’agencement du logement a aussi toute son importance (gain d’espace). 

Un bien immobilier se dégrade au fil des années et doit être entretenu, voire rénové. L’état d’un appartement ou d’une maison pèse énormément dans l’estimation de ce bien, comme l’apparence de la structure, l’isolation, l’installation électrique, le système de chauffage, la toiture, la qualité des matériaux. Si des travaux de remise en état sont nécessaires, ils impacteront la valeur du bien pour un futur acquéreur par rapport à une habitation en excellent état. 

Les particularités d’un bien immobilier 

En plus des caractéristiques de base évoquées ci-dessus, chaque prestation supplémentaire représentera une valeur ajoutée de ce bien, par exemple, un balcon ou une terrasse, un jardin, un garage ou un parking, une piscine, une cuisine aménagée, le nombre de placards ou de salles de bains. Une habitation dotée d’éléments attractifs et confortables sera toujours évaluée à un meilleur prix.  

Enfin, chaque individu a ses propres besoins et désirs en matière de logement. Les critères évoluent d’une personne à une autre. Les uns privilégieront la proximité de leur lieu de travail, d’autres accorderont plus d’importance au cadre ou à des prestations particulières. C’est pourquoi il revient de nuancer cette estimation en considérant l’ensemble des critères énumérés : le juste prix d’un appartement ou d’une maison dépend d’un budget, d’une localité, de son emplacement et de ses atouts. 

Texte : Emilie Di Vincenzo
Source : Cahier de l'immobilier Wortimmo
Image : Unsplash