Mercredi 20 Juin 2018

La TVA logement: quel impact?

La TVA logement: quel impact?
L'un des premiers actes majeurs de la coalition a été l'augmentation de 2% de la TVA. Bien que le Parti Démocratique ait exclu catégoriquement une augmentation de la TVA avant les élections de 2013. Mais quand les libéraux étaient au pouvoir, ils venaient compenser les revenus décroissants du commerce électronique.

Le gouvernement est allé encore plus loin et a aboli le taux de TVA super réduit de 3% sur les appartements loués. Cela a augmenté la construction de logements locatifs de 14%. Pour la construction des premières maisons, le taux de TVA supplémentaire de 3% s'applique toujours avec un montant maximum inchangé de 50.000 euros. Cela signifie que l'Etat rembourse les taxes d'un montant de 50.000 euros.
 

Evolution des indicateurs trimestriels des prix proposés à la location

(Indice des prix calculé sur la base d'annonces immobilières)

Evolution des indicateurs trimestriels des prix proposés à la vente

(Indice des prix calculé sur la base d'annonces immobilières)

Hausse des prix des résidences principales

Le ministre des Finances, Pierre Gramegna, a alors soutenu que cela ne changerait pas la construction des premières maisons, mais ce n'était pas vrai. Avant l'augmentation de la taxe, le montant maximum a été atteint avec un volume d'investissement de 416.666 euros et le reste a été taxé à 15%. Depuis l'augmentation de la taxe, le montant maximum est atteint avec un volume d'investissement de 357.143 euros, le reste est taxé à 17%. Ainsi, la construction des résidences principales est devenue plus chère.  

La suppression du taux de TVA super réduit sur les appartements à louer a conduit à une réduction du nombre d'organisations comme Caritas, active dans les logements sociaux à louer. Ils ne peuvent pas transférer les coûts supplémentaires sur les locataires puisque les loyers sont liés aux revenus. Mais Caritas construit moins. «Avec les promoteurs publics tels que SNHBM ou le Fonds du logement, la hausse des prix ne joue pas un rôle majeur», explique Norry Dondelinger de la Chambre des Métiers. «Ils obtiennent simplement plus de fonds de l'Etat et cela, bien sûr, dissimule le problème.»


Impact financier de la mesure « TVA-Logement »

(2002-2017, en millions d'euros)

La Chambre des Métiers avait averti en 2014 avant l'augmentation de la TVA sur les logements à louer. La mesure toucherait particulièrement les personnes à faible revenu qui sont obligées de louer sur le marché du logement privé parce qu'il n'y a pas assez de logements sociaux. Et elle avait mis en garde contre une augmentation des tarifs de location. Les peurs de la Chambre des Métiers sont aujourd'hui confirmées. 

En effet, les prix de vente et de location ont augmenté. Selon Norry Dondelinger, il est difficile de dire quel est l'impact de l'augmentation de la TVA logement. La hausse des prix est due à de nombreuses raisons, dont l'une est clairement le déséquilibre entre l'offre et la demande, mais aussi les normes énergétiques élevées qui rendent la construction plus coûteuse. Le fait que l'augmentation de la TVA ait un effet moteur sur les prix, reste toutefois une question à part pour lui.  

Norry Dondelinger s'interroge sur les actions du gouvernement dans son ensemble. «D'abord, il augmente les taxes. Ensuite, il fait une réforme fiscale et décide de nouvelles subventions, comme l'allocation au logement, pour aider les gens. Cela augmente à son tour les loyers», explique-t-il. Un cercle vicieux. 

«On parle face à un mur»

Et le gouvernement semble incorrigible dans cette affaire. Dans une récente interview accordée à notre journal (le 26 mai 2018), Robert Urbé de Caritas avait qualifié l'augmentation de la TVA de fondamentalement antisociale. «Mais cela ne devait pas être discuté», a-t-il déclaré. C'était le plus gros problème de ce gouvernement. «Il laisse les choses dans un silence établi pour ne plus être interrogé après. On parle face à un mur.»   

Même le Conseil Economique et Social (CES) épingle le gouvernement sur le granit. Dans son avis de 2014 sur l'abolition du taux d'imposition super réduit sur la construction de logements à louer, le Conseil Economique et Social regrette «que le Gouvernement n’ait apparemment pas fait procéder à une étude plus fouillée de l’impact de cette mesure sur les prix du logement, les loyers et les dangers potentiels pour le secteur de la construction, pourtant particulièrement sensible aux fluctuations de la demande et soumis en permanence au danger du travail clandestin et au dumping social.»  

En outre, le Conseil a accusé le gouvernement d'avoir analysé l'impact de la mesure sur le budget de l'Etat (+ 60 millions d'euros), mais pas les conséquences pour les ménages. 
 

Evolution de l'offre de location de logements

Nouvelle exigence du CES

En 2013, suite à l'échec du gouvernement à se conformer à la demande du CES de mener une étude d'impact, celui-ci appelle le gouvernement à effectuer une analyse sur l'impact de la hausse des taxes sur les prix d'achat et de location, notamment avec l'augmentation de la TVA logement «se détache de la politique en faveur d'un soutien de l'offre de logements locatifs, laquelle est prônée tant par le Gouvernement que par la Chambre des députés...» 

L'augmentation de la TVA logement devrait chaque année générer des recettes supplémentaires de 60 millions d'euros dans les fonds publics. Cependant, le ministère des Finances n'a pas été en mesure de dire comment les recettes ont évolué au cours des dernières années et si cet objectif a été atteint. Ils n'ont pas ces chiffres, selon le ministère. Seulement avec les rapports du CES, à partir de 2015, des informations sur le système fiscal peuvent être trouvées. Mais ils sont restreints à 2014, lorsque l'augmentation de la TVA n'était pas encore en vigueur.  

Selon ces chiffres, l'Etat a emprunté 3,6278 milliards d'euros soumis à la TVA. 6,2% (225 millions d'euros) proviennent de l'industrie de la construction, qui comprend également le logement. La même année, l'Etat a accordé le montant record de 320 millions d'euros de réductions sur la construction de logements (voir graphique).  

Ne pas surévaluer les développements individuels  

Julien Licheron, coordinateur de l'Observatoire de l'habitat et chercheur au LISER, a une vision un peu plus nuancée de l'impact de la TVA logement. La hausse des prix des logements est principalement due au déséquilibre entre l'offre et la demande. En moyenne, les prix ont augmenté de 4,5% par an depuis 2010. Les ponctuelles variations conjoncturelles (2015: + 8,2%) ne devraient pas être surestimées, selon M. Licheron.  

Bien que l'augmentation de la TVA ait probablement eu un fort impact sur l'évolution des prix en 2015 et 2016, l'effet a diminué au bout de deux ans et plus. Elle a peu d'influence sur le développement à long terme des prix du logement. Dans quelle mesure l'augmentation de la TVA a eu un impact sur la baisse des logements locatifs sur le marché publicitaire (voir graphique) est difficile à dire à l'heure actuelle, selon Julien Licheron. Les annonces immobilières ne sont pas représentatives de l'ensemble du marché locatif. On ne peut pas encore dire pour le moment si l'offre d'appartements à louer est en déclin.  

Marc Hansen: pas d'augmentation de prix des loyers  

Le ministre du Logement, Marc Hansen, ne s'attend pas à ce que l'augmentation de la TVA fasse grimper les prix de location. Tout d'abord, parce que le plafond de loyer de 5% du prix de la construction n'est pas exhaustif pour les propriétaires de nouveaux appartements, d'autre part, parce que les nouveaux appartements seraient en concurrence avec des logements locatifs plus anciens et moins chers.

La TVA logement n'a pas non plus d'impact négatif sur l'offre d'appartements locatifs. «On construit plus que nous ne l'avons fait jusqu'à présent», a déclaré Marc Hansen hier. Finalement, il reste à savoir si l'augmentation de la TVA a apporté des revenus supplémentaires et de combien sont-ils. Une question sans réponse. Tout comme la question de savoir si la mesure était vraiment nécessaire et s'il ne serait pas approprié d'appliquer à nouveau le taux d'imposition super réduit sur le logement locatif.  

Source: Luxemburger Wort