Mercredi 17 Janvier 2018

Les charges de copropriété, un poids à bien mesurer

Les charges de copropriété, un poids à bien mesurer
Qui paie quoi en matière de charges de copropriété ?
a loi (pour l'essentiel) et le bon sens (il en faut toujours un peu) précisent les règles de répartition et de calcul. Un régime à bien connaître pour jouir de son bien en toute sérénité et prévenir des litiges voire des contentieux qui risqueraient d'alourdir la note…
Le point avec Paulo Madureira, gérant de Agigest.

De quelles charges s'agit-il ?

La définition de la loi de 1975 paraît limpide. « Les charges sont constituées de toutes les dépenses générales se rapportant à la gestion de l’immeuble, à l’entretien et aux réparations... » Mais ce qui est simple « sur le papier » l'est parfois moins dans la réalité.
C'est pourquoi la loi, toujours elle, précise qu'il existe quatre catégories de charges.
Il y a d'abord les frais relatifs à la conservation des parties communes.
On entend par là les travaux de réparation relevant du gros œuvre tels que murs, toiture, pignons, cage d’escalier, canalisation ou la réfection de la voirie quand il y en a (accès, parking, voies communes).
Viennent ensuite les frais relatifs à l’entretien des parties communes. S'inscrivent dans ce chapitre le nettoyage de l’entrée du bâtiment, la maintenance des installations communes (chauffage, adoucisseur), le contrôle periodique de l’ascenseur, le déblaiement de la neige et l'entretien du jardin mais également les factures d'électricité (pour les parties communes), les frais d’enlèvement des ordures ménagères et enfin les factures d’eau, de gaz ou fuel.
Il faut ajouter ensuite les frais relatifs à l’administration, c’est-à-dire les honoraires du syndic (gestionnaire) et les frais relatifs au syndicat des  copropriétaires (tenue des assemblées générales) ainsi que les primes d'assurances, les impôts et taxes, les frais éventuels liés à la présence d'un gardien ou concierge, et les honoraires tout autant éventuels d'un avocat, architecte ou huissier.
Reste enfin les frais exceptionnels, des charges qui ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel. Ce sont des dépenses ponctuelles décidées en assemblée générale de copropriété. On y trouve aussi bien des travaux d'entretien de l'immeuble (ravalement de la façade, réfection de la toiture, remplacement de la chaudière) que des investissements liés à l'amélioration de son confort voire son embellissement (nouvel élément d'équipement commun tel un ascenseur supplémentaire ou aménagement voire création de nouvelles parties communes).
Les expertises ou études techniques (diagnostics amiante, plomb... ainsi que des consultations d'experts) relèvent également de ce chapitre et y sont inclus enfin les avances pour travaux (censées permettre un meilleur financement pour des travaux futurs ou s'échelonnant sur plusieurs années).

Les règles de calcul et répartition

Pour définir « qui paie quoi et combien ? » parmi les copropriétaires, un règlement de copropriété doit établir la quote-part des charges inhérentes à chaque lot.
Mais sur ce point encore, la loi de 1975 sur les immeubles bâtis est précise et stipule que les frais sont répartis suivant des classifications différentes et selon la nature des charges.
Concrètement, plusieurs cas se présentent.
D'abord, la répartition pour les éléments d’équipements commun. Il s'agit des « éléments qui ne sont pas strictement indispensables, mais seulement utiles au mode d’habitation. Ce sont les éléments de confort ou de commodité annexés à la fonction principale de l’immeuble bâti ». Comprenez par là le chauffage central, les ascenseurs, l'éclairage des parties communes, le système de distribution d'eau chaude.

La répartition de ces charges n’est pas fixée dans le règlement de copropriété. Mais deux options sont possibles : ou bien les copropriétaires fixent les règles à leur convenance. La décision doit simplement être votée à la majorité absolue lors de l’assemblée générale. Ces frais peuvent être répartis en fonction des millièmes ou suivant d’autres critères, comme par exemple une répartition proportionnelle selon le nombre d’occupants des lots. Ou bien aucun accord n’a été retenu, et il peut être fait appel à la notion de degré d’utilité que présentent ces services et équipements vis-à-vis de chaque lot. L’exemple type est l’ascenseur. Il est évident que l’utilité de l’ascenseur pour les copropriétaires du rez-de-chaussée est souvent nulle. Ceux-ci sont donc parfois exonérés du paiement des charges liées à l’ascenseur.
Pour autant, cette question du degré d'utilité demeure souvent sensible car subjective. En l'absence d'accord, la justice peut donc être saisie…
La loi évoque ensuite la jouissance d'une partie commune par un ou plusieurs copropriétaires. Il peut s'agir par exemple d'un espace vert qui n'est accessible que par certains lots. Les copropriétaires qui en profitent s'acquittent donc des frais d'entretien, répartis proportionnellement à l'importance de leurs droits de jouissance sur cette partie commune. A noter en revanche que les charges de conservation et d'administration sont à redistribuer entre tous les copropriétaires.
Évidemment, si un copropriétaire est le seul à avoir la jouissance d'une partie commune, il supporte seul les charges liées à l'entretien de celle-ci !

Propriétaires et locataires, qui paie et comment ?

Un autre volet relatif aux charges et dont il faut bien maîtriser les règles et subtilités concerne les relations entre propriétaires et locataires.
Notons en préambule que dans la plupart des cas, le propriétaire et le locataire prévoient le paiement d'avances sur charges dans le contrat de bail. Affaire de bon sens. A défaut, la loi prévoit depuis 2006 que le propriétaire peut exiger le versement d'acomptes. 
Il est toutefois prudent de fixer des avances correspondant au plus près aux frais réels dus par le locataire. Pour autant, on peut légalement adapter ces avances en cours de bail en se basant sur les frais effectifs des anciens locataires.
Attention enfin, quand on est propriétaire, à toujours être en mesure de justifier le montant des charges. Outre le décompte général, il fait pouvoir attester des paiements via des factures, reçus ou extraits bancaires. Sur ce point encore, le législateur ne laisse planer aucun doute : « Le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu'il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire ».
Dans le cas des copropriétés, il en va cependant autrement. La jurisprudence part du principe en effet que les justificatifs du décompte à la charge du locataire ont été montrés et acceptés lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Dès lors, si le locataire conteste le montant qu'il lui revient d'acquitter, c'est à lui de prouver que les charges ne sont pas justifiées.

Qui paie quoi… entre propriétaire et locataire.

Les règles à suivre ressemblent à celles qui prévalent quand vous louez une voiture. A votre charge l'essence et le nettoyage avant la restitution du véhicule. Mais on ne vous facture pas le remplacement du moteur ou des pneus !
La loi de 2006, là encore, prévoit très précisément quelles sont les charges qui « reviennent » au locataire. Ce sont les consommations d'énergie (gaz, fuel, électricité, etc.), l'entretien courant du logement et des parties communes (nettoyage, maintenance – on dit aussi entretien -  des équipements tels que chaudière, ascenseur, etc) mais également les frais de gérance « technique » facturés par le syndic (les frais « administratifs » en revanche seront supportés par le propriétaire), les menues réparations (causées notamment par une utilisation fautive) et enfin les taxes communales (ordures et eau).

Quant au propriétaire et donc bailleur, il doit s'acquitter des frais liés à la tenue des assemblées générales de la copropriété et à l’établissement des décomptes, et il a en charge le CPE (Passeport énergétique), l’impôt foncier et bien entendu les factures correspondant aux gros travaux décidés par la copropriété (réfection de façade, remplacement de l'ascenseur par exemple). Enfin, les frais d'assurance de l'immeuble lui incombent également.
Chaque année, en fonction des avances perçues, et sur la foi des justificatifs, le propriétaire procède à une régularisation. Selon le décompte, un supplément sera demandé au locataire si les frais réels dépassent les avances sur charges, et inversement, il devra effectuer un remboursement s'il a surestimé celles-ci. Généralement, cet ajustement se fait sur le loyer suivant.
A noter que la loi permet au bailleur et au locataire d’opter pour un paiement forfaitaire, ce qui s'avère bien moins contraignant pour le bailleur qui n'a plus l’obligation de faire un décompte en fin d’année. Pour autant, en cas de consommation exagérée de la part du locataire, le bailleur pourra, si nécessaire, établir un décompte en fin d’année qui contredira le « forfait » (pièces justificatives à l’appui) et donc se faire rembourser les montants effectivement dus par son locataire.

- - - - 
Comparaison n'est pas raison

Les charges de deux immeubles sont rarement comparables.
Prenez l'exemple d'un immeuble A qui disposerait de tapis dans l’escalier, de bacs à fleurs dans l’entrée, d'espace vert avec terrain de jeux, d'une isolation thermique excellente, d'un chauffage central collectif, d'ascenseur… Autant d'éléments dont ne jouissent pas les copropriétaires et locataires de l'immeuble B.

Quelle peut être la valeur d'un exercice visant à comparer les charges dans l'immeuble A et l'immeuble B ?

Et quand bien même on voudrait étudier les charges d'immeubles de même nature et même niveau de confort, la structure et donc le montant des charges dépendant des choix de la copropriété : teneur du contrat d’assurances, politique d’entretien, nature des contrats de maintenance…
A défaut de posséder toutes les données précises et techniques, comparaison de charges n'est donc jamais – ou rarement – raison.

Source Emilie Di vincenzo