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Les commerces de luxe à Luxembourg

Le 23/03/2017

Rare sont les centres villes aussi bien pourvus en boutiques de luxe que la Ville-Haute de Luxembourg et notamment la Grand Rue et la rue Philippe II. Tout laisse à penser que l’avenir des marques de luxe à Luxembourg est radieux !

 

Luxembourg est une capitale européenne. Il est donc nécessaire, voire indispensable pour les marques de luxe internationales de se montrer et de présenter au public leurs collections, même si la rentabilité immédiate n’est pas toujours au rendez-vous.

La localisation et la visibilité qu’offre une présence dans un endroit stratégique sont parmi les raisons majeures de l’intérêt porté à un local par une marque internationale.

D’autres considérations, notamment fiscales et l’obligation d’une présence physique pour justifier la présence d’une holding, font également partie de la prise de décision de s’implanter au Grand-Duché.

«La demande de nombreuses marques désireuses d’ouvrir une boutique à Luxembourg reste forte et tend à se stabiliser par rapport à l’offre existante», note Fabrice Kreutz, l’un des spécialistes de l’immobilier commercial luxembourgeois.

On peut constater que les emplacements commerciaux ne restent pas longtemps vides, à l’instar du magasin Krau-Hartmann qui vient de fermer ses portes après plus d’un siècle de présence.

A cet égard la fermeture de ce magasin historique de la ville marque le déclin inéluctable de la présence des commerçants indépendants au coeur de la ville. Il faut se souvenir que Jacques Krau, à l’époque propriétaire du magasin avait été, en 1928 en collaboration avec le bourgmestre Gaston Diderich, à l’initiative de la création de la braderie de Luxembourg. Le magasin Krau-Hartmann sera remplacé par une franchise Gérard Darel, qui laissera la place, avenue de la Porte Neuve, à une boutique Pablo.

« D’autres mouvements de boutiques avec environ cinq départs et autant d’arrivées sont à prévoir dans les prochains mois », annonce Fabrice Kreutz, sans toutefois donner de noms « les baux n’étant pas encore signés », explique-t-il. Le niveau des loyers, qui a augmenté de 12,5 % au cours de ces 5 dernières années, a tendance à se stabiliser autour de 215 euros le mètre carré par mois, pouvant évoluer selon l’emplacement, alors que le loyer moyen des centres commerciaux se situe entre 120 et 150 euros par mètre carré et par mois. La théorie indique que le loyer ne doit pas être supérieur à 10 % du chiffre d’affaires.

Le Royal Hamilius changera la donne

Avec l’arrivée du tram en centreville, l’implantation future du centre Royal-Hamilius sera l’évolution marquante de la Ville de Luxembourg dans les années qui viennent. Avec ses 10.000 m² de bureaux, ses 73 appartements, ses 15 cellules commerciales et ses 630 places de parkings, il est incontestable que l’offre commerciale va être bouleversée.

Concernant l’achalandage commercial les enseignes électro-hifi télécommunications FNAC, un supermarché Delhaize et Department Store Inno sont déjà annoncés.

L’ouverture reste prévue pour 2019.

La commercialisation des cellules commerciales va commencer fin de cette année, alors que la mise en vente des appartements est prévue pour ce printemps. «Les places de parking seront distribuées de la façon suivante: environ 130 places sont attribuées aux bureaux et au résidentiel. Le reste, soit 500 emplacements destinés au public, sera géré par le concessionnaire allemand APCOA», a indiqué directeur général adjoint de Codic Luxembourg, Raphaël Van Der Vleugel, le promoteur du projet.

 

Les tendances actuelles très dynamiques

Les grands groupes internationaux sont toujours à la recherche des meilleurs endroits dits «prime locations». Même les difficultés d’accès, comme le manque de parking actuel, sont compensées par l’aspect émotionnel de l’achat.

L’acte d’achat dans une boutique de luxe est souvent lié à un événement ou une occasion exceptionnelle, ce qui compense les éventuels inconvenants dus à un accès plus difficile que les grandes surfaces ou plus encore le  ecommerce sur Internet. Les chalands se composent principalement d’une clientèle internationale résidente, de touristes et d’une clientèle d’affaires. Ce qui est vrai pour le commerce de négoce, l’est tout autant pour les métiers de bouche attirés par une présence sur la Place d’Armes ou ses abords immédiats, surtout pour le déjeuner. Le secteur de la restauration souffre d’un déficit de population locale pour le diner.

Le développement de résidences 
haut de gamme sur le centre- ville et la présence effective de nouveaux résidents donneront un atout supplémentaire au commerce en général et aux restaurants du coeur de la ville en particulier. Ces résidences sont le Cloître St François rue Siegfroi, la résidence Cécile boulevard de la Pétrusse et le Fensterschlass rue des Bains. Le prix de vente des appartements dans ces résidence de luxe sera de l’ordre de 15.000 euros de m². Additionné aux appartements du Centre Royal Hamilius le nombre de résidents va croître en centre-ville, à condition que ces appartements soient réellement habités et ne soient pas exclusivement des domiciliations fiscales.

Quelques efforts, comme l’adaptation des horaires d’ouvertures aux besoins de la clientèle ou l’amplification de l’attractivité de la ville par des animations tels que Golf in the city, la braderie, ou le Stroossemaart, pourraient avoir une influence positive sur la marche des affaires. Il semble néanmoins qu’à moyen terme, lorsque le tram circulera, que le Royal Hamilius aura ouvert ses portes et que le revêtement de la zone piétonnière sera entièrement harmonisé, l’attractivité de la Ville-Haute sera encore plus forte qu’aujourd’hui entrainant inévitablement le souhait des grandes marques de venir s’y installer. Le luxe a encore de beaux jours à Luxembourg !

P A R  G É R A R D  K A R A S

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