Les surprises cachées des PAG

Les bâtiments protégés au niveau communal

Il existe une volonté politique d’intégrer dans les PAG un nombre grandissant d’autres prescriptions qui sont parfois très difficiles à repérer et à évaluer par le citoyen. Chaque couleur, chaque trait, chaque mention et signe distinctif compte et peut être très contraignant pour un propriétaire.

PAR MAÎTRE GEORGES KRIEGER* ; Il en est ainsi notamment pour les immeubles classés sur le patrimoine culturel communal.

Suivant l’état actuel de la loi sur l’aménagement communal, les communes sont obligées de procéder à la refonte de leurs plans d’aménagement général d’ici l’été 2018. Le plan d’aménagement d’une commune ne correspondra plus à celui qui a été élaboré le plus souvent sous le régime d’une loi fort ancienne, la loi de 1937.

D’un côté, beaucoup de précisions sur l’affectation des terrains au Luxembourg sont abandonnées au PAP (plan d’aménagement particulier), ce qui allège la lecture du plan d’aménagement général (PAG), d’un autre côté il existe une volonté politique d’intégrer dans les PAG un nombre grandissant d’autres prescriptions qui sont parfois très difficiles à repérer et à évaluer par le citoyen. Chaque couleur, chaque trait, chaque mention et signe distinctif compte et peut être très contraignant pour un propriétaire.

Il en est ainsi notamment pour les immeubles classés sur le patrimoine culturel communal.

La loi du 19 juillet 2004, version 2014, concernant l’aménagement communal et le développement urbain, retient à l’article 2 que les communes ont pour mission, entre autres, de garantir le respect « du patrimoine culturel et un niveau élevé de protection de l’environnement naturel des paysages lors de la poursuite des objectifs définis ci-dessus ». Sur base de cette disposition et au vu de l’obligation que le plan d’aménagement général d’une commune doit respecter les objectifs de l’article 2, les communes se sont vues imposer par le ministre de l’Intérieur l’élaboration d’une liste d’immeubles dignes d’être protégés, et en conséquent soumis à certaines obligations ou servitudes d’intérêt public. L’élaboration de cette liste est assez curieuse: le ministère de la Culture, par le biais d’un ou plusieurs représentants du service des Sites et Monuments nationaux, élabore une liste de plusieurs immeubles pris individuellement. Chaque immeuble est répertorié sur cette liste pour des raisons les plus diverses, que ce soit l’architecture de l’immeuble, sa façade, la forme de la toiture, une porte d’entrée remarquable, son âge, etc. Au fond, le nombre des critères pour figurer sur cette liste est aussi large que le nombre des maisons qui y figurent. Tout est repérable et n’importe quoi est repéré.

La procédure douteuse

La procédure d’élaboration de cette liste est douteuse: quelques représentants du Service des Sites et Monuments nationaux traversent les rues d’une agglomération et fixent sur leur propre liste les immeubles qu’ils estiment intéressants. Ils le font sur leur propre invitation, personne ne leur demande de le faire. Cette liste est soumise au bureau d’urbanisme chargé de procéder à la refonte et l’aménagement, il reprend la liste telle quelle, sans aucune autre réflexion. Le conseil communal vote le plan d’aménagement avec la liste, docilement, de crainte de se voir refuser l’approbation du plan d’aménagement général par le ministre de l’Intérieur, qui approuvera le plan d’aménagement sans toucher à la liste puisqu’il n’a pas compétence pour les affaires culturelles.

Cette procédure n’est réglementée par aucun texte légal, elle crée des servitudes très importantes et contraignantes à charge du propriétaire.

Le propriétaire (mais aussi le locataire ou l’emphytéote) a tout intérêt à étudier minutieusement tous les signes distinctifs qui sont apposés sur lson immeuble dans le plan d’aménagement, que ce soit une croix, un petit carreau, etc.

Les servitudes imposées au propriétaire ne changent pas de commune à commune, elles changent de bureau d’études à bureau d’études, en principe les administrations communales rurales ont des difficultés à se faire entendre par les bureaux d’urbanisme.

Certains immeubles sont classés en « bâtiment à protéger ». Pour connaître exactement la servitude et les conséquences d’une telle servitude, il faut examiner la partie écrite du PAG. Parfois, il est carrément défendu de faire des travaux à l’intérieur ou à l’extérieur, parfois (commune de Mersch), il est indiqué que le bourgmestre peut continuer le dossier au Service des Sites et Monuments pour que ce service s’exprime (procédure inconnue, procédure non limitée dans le temps et enfin le bourgmestre n’a pas d’ordre à recevoir par le ministère de la culture).

Parfois, un immeuble est classé en « gabarit à respecter ». Il faut noter que la notion de gabarit ne se trouve défini ni dans la loi sur l’aménagement communal ni dans la loi sur l’aménagement du territoire. Parfois la notion est définie dans la partie écrite du plan d’aménagement général. La servitude peut être très contraignante. Le gabarit à respecter veut dire que le propriétaire a le droit de démolir l’immeuble mais il est obligé de reconstruire un immeuble avec le même volume, respectivement les mêmes dimensions extérieures. Ainsi, une grange assez volumineuse peut être changée en maison de rapport, mais si le plan d’aménagement général prévoit que la future résidence ne peut accueillir plus que quatre unités de logement, le propriétaire peut se voir confronté à une situation commercialement impossible: il doit respecter le volume, il ne peut créer plus que quatre logements et il se verra heureux propriétaire de quatre appartements à 250 m2, qui sont absolument invendables.

Les éventuelles promesses de subventions

Un règlement grand-ducal du 19 décembre 2014 règle les subventions que peut espérer un propriétaire qui entend rénover son immeuble.

Les subventions ne sont possibles que si l’immeuble est classé comme bâtiment à conserver dans un secteur protégé d’intérêt communal. N’est pas digne de subvention le petit patrimoine communal, respectivement les immeubles classés en gabarit à respecter. Les travaux doivent contribuer à la conservation ou à la restauration de l’aspect original de l’immeuble et ces travaux ne peuvent être que les travaux de façade, de toiture, de ferblanterie, de gros œuvre, … ainsi que des travaux à l’intérieur et ayant comme but la sauvegarde de la substance historique. Ces travaux ne peuvent être subventionnés qu’à hauteur de 25 % des frais encourus. (Ce pourcentage est de 50 % lorsqu’il s’agit d’un immeuble classé monument national.) Le propriétaire a dès lors tout intérêt, si son immeuble est classé au niveau communal de le voir classé au niveau national. La demande doit être introduite avant les travaux; en contrepartie le requérant ne devient pas bénéficiaire d’une décision administrative, il reçoit une « promesse » non chiffrée de subvention. Si les travaux ne sont pas réalisés conformément aux désirs du service, cette promesse peut être partiellement ou totalement annulée.

Le montant de la subvention n’est pas fixé dans la promesse, elle est fixée par le ministre après la réalisation des travaux. Les critères du montant des subventions ne sont pas fixés dans le règlement grand-ducal, sauf qu’il est clairement indiqué que les subventions sont allouées dans la limite des crédits budgétaires disponibles. Malheur à ceux dont le dossier a été examiné en décembre.

Georges Krieger, avocat à la Cour, Etude Krieger Associates, www.krieger-avocats.lu.