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Logement neuf : les garanties techniques

Le 02/09/2020

Les vices cachés, voire apparents, ont le chic pour tout gâcher quand on découvre son nouveau logement. Neuf de surcroît. Même si des garanties existent, notamment techniques, faire valoir son bon droit reste la croix et la bannière. 

Dans l’immobilier aussi, le vice, alias le mal, reste l’ennemi du bien. Et de l’acquéreur de ce bien, par la même occasion. Vice caché, vice apparent : il y en a pour tous les goûts. Le droit de l’immobilier a donc tout prévu. Mais se montre d’une extrême complexité pour le néophyte. D’autant que faire valoir son bon droit peut être chronophage et ruineux.  

Heureusement, le législateur a posé quelques garde-fous juridiques, histoire de protéger les acquéreurs de biens immobiliers. La loi prévoit ainsi des garanties selon le bien (logement construit ou immeuble à construire, par exemple). Une constante : lorsqu’on achète un bien immobilier, on est censé avoir accepté les caractéristiques et imperfections connues et répertoriées au jour de la vente. En matière de vente d’immeuble à construire et de défauts de conformité, on ne plaisante pas, même pour les vices apparents. C’est logique. 

Des garanties pour tous les vices 

Concernant les vices cachés, pas de quartier. Par vices cachés, la loi entend tous ces défauts invisibles lors de l’acquisition du bien, qui le rendent impropre à l’usage auquel il était destiné. Voire qui auraient sensiblement fait chuter le prix de vente. 

Mais que faire si l’on constate un vice caché ? En théorie, la loi a tout prévu : différents délais de prescription, selon la nature de la vente et l’ouvrage affecté par le vice, ont été envisagés. Pour un immeuble déjà construit, les vices cachés sont garantis pendant trente ans. Mais attention ! L’acquéreur doit les dénoncer, notamment au vendeur, dès qu’il les a constatés, et dans les plus « brefs délais ». Ensuite, une action en justice s’impose dans un délai d’un an.  

Concernant les immeubles en construction, c’est la prescription décennale qui prend le relais. Autant, dans ce cas, faire appel à un spécialiste qui pourra déterminer la nature du vice, son influence sur la sécurité de l’immeuble, l’ampleur de la réparation à effectuer, les coûts... Bref, tout ce qui touche aux murs extérieurs, plafonds, façades, toitures, cheminées et conduits de cheminée, plomberie, canalisations, tuyauterie relève du gros ouvrage. Une affaire de spécialistes, donc. Et quoi qu’il advienne, le point de départ du délai de dix ans est la réception de l’immeuble.  

Pour les « autres vices », moins graves, ceux qui frappent les « menus ouvrages », la loi prévoit une garantie biennale. En clair, ils sont garantis pendant deux ans à compter de la réception de l’ouvrage par l’acquéreur. L’application de la garantie biennale ne suppose pas l’existence d’un vice grave, mais concerne tous les vices même mineurs. 

Chercher le responsable 

En règle générale, le méchant, c’est le vendeur, voire l’agent immobilier d’ailleurs. En tout cas, il reste le responsable, vis-à-vis de l’acquéreur, des vices garantis. Lors de la vente, le fameux vendeur doit absolument informer l’acquéreur de tous les vices dont il a connaissance. Même s’il existe des contrats qui disent le contraire… La clause est valable si le vendeur, « de bonne foi », n’est pas un professionnel. Encore faut-il que le vendeur puisse prouver sa bonne foi. En l’occurrence qu’il ignorait l’existence de vices cachés au moment de la vente. Mais comme, en même temps, l’acheteur doit aussi prouver que le vendeur était informé de l’existence de ces vices lors de la vente, l’affaire se complique, les délais s’allongent, et le tout devient parfois un cauchemar. 

Quant au constructeur, il s’appuie sur le contrat de louage. Mais en cas de vice, le maître d’ouvrage se contente de prouver la participation du constructeur à l’ouvrage affecté d’un vice, et voilà le constructeur présumé coupable… Ce denier peut alors prétendre que son activité n’a joué aucun rôle et rejeter la faute sur un tiers. Ce sera à la justice de trancher. 

Texte: Emilie Di Vincenzo 2017
Source : Cahier de l'immobilier Wortimmo
Image : Unsplash

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