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LOUER UN LOGEMENT PRIVE : Naissance du contrat de bail à usage d’habitation

Le 29/03/2017
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LOUER UN LOGEMENT PRIVE

Naissance du contrat de bail à usage d’habitation

Réglementation et Définition du Bail à loyer

Le contrat de bail à usage d’habitation peut être conclu à l’oral ou à l’écrit entre les deux parties : propriétaire et locataire. Mais la réglementation en vigueur au Grand-Duché  pour le contrat de Bail  à loyer préconise un contrat écrit. Comment alors le formuler ? Et pourquoi verser une garantie locative ? Les conseils juridiques de Paulo FELIX, Avocat à la Cour.

« Au Grand-Duché du Luxembourg, la location de logements privés est encadrée par les articles 1713 et suivants du Code Civil, ainsi que la loi du 21 septembre 2006 qui régit le bail à loyer (appelé contrat de bail à usage d’habitation) », présente Paulo Felix, avocat à la cour. Le contrat de bail à usage d’habitation est un contrat selon lequel une partie appelée, le bailleur, confère à une autre partie, appelée le locataire, le droit d’usage d’un bien mobilier ou immobilier, pour une durée déterminée ou indéterminée, moyennant le versement d’un loyer. « Il est à souligner que la présente loi du 21 septembre 2006 ne s’applique pas aux immeubles affectés à un usage commercial, administratif, industriel, artisanal ou affectés à l’exercice d’une profession libérale ».

Contrat écrit ou oral

Le législateur n’impose pas de formalisme particulier. « La nature de ce contrat, de type consensuel, peut être établie par oral ou par écrit sous forme d’acte notarié ou d’acte sous seing privé ». Il est tout de même important de garantir une sécurité juridique entre le bailleur et le locataire, « et cet adage romain qui a traversé les siècles sans perdre de sa pertinence nous le rappelle ‘’Idem est non esse aut non probari’’ ». Cela signifie « avoir un droit sans le prouver revient à ne pas avoir de droit ». Il est donc fortement recommandé pour les parties d’établir un écrit afin de pouvoir prouver en cas de litige ultérieur l’existence du contrat, mais aussi les points d’accord qu’elles se sont conviées. « Par exemple, le montant du loyer, la durée du bail, les modalités de résiliation, etc. » Si le contrat de bail est rédigé par écrit, il doit être rédigé en autant d’exemplaires qu’il y a de parties : bailleur, locataire, colocataires. « L’inobservation de cette règle n’entraîne pas la nullité du contrat, mais elle a pour but également d’éviter les problèmes de preuve qui peuvent se présenter par la suite ».

Le contenu du contrat de bail à usage d’habitation

Le contrat de bail à loyer repose sur quelques règles très simples. « Il suffit d’un écrit présentant l’accord des parties sur l’objet donné en location et le loyer ». Les parties ont toutefois tout intérêt à apporter le plus de précisions possibles. « Les mentions les plus importantes à indiquer dans le contrat sont les suivantes : l’objet du bail, le loyer, la durée de bail et la destination du bien ». Pour l’objet du bail, il est primordial d’indiquer une description détaillée du bien loué, « en précisant les lieux donnés en location, mais également les annexes : caves, garage ou emplacement de stationnement. Si le logement est meublé, le contrat de bail devrait préciser la description des meubles mis à disposition au locataire et un inventaire détaillé de ces meubles devrait également être ajouté au contrat de bail ». La mention loyer est une condition essentielle du présent contrat, car « si le bien est loué gratuitement, la loi du 21 septembre 2006 n’a pas lieu ». Le contrat doit également contenir le montant des avances sur charges ainsi que la date à laquelle le versement du loyer doit avoir lieu. « Bien que le bailleur soit libre de déterminer le montant du loyer, la loi de 2006 a prévu un système de plafonnement des loyers, en précisant que le loyer réclamé pour une année entière ne doit pas dépasser 5 % du capital investi ». Les parties sont en principe libres de fixer la durée de bail. « Si les parties ont convenu d’un bail oral, alors la durée du bail est présumée être à durée indéterminée, jusqu’à preuve du contraire. « Pour le contrat de bail établi par écrit, l’absence de la mention de durée de bail ne présume pas une durée indéterminée de celui-ci, mais en cas de litige ultérieur entre les parties, le juge sera amené à interpréter la volonté des parties concernant la durée ». La mention destination du bien permet d’indiquer dans le contrat l’usage ce que le locataire peut faire du bien. « Par exemple, le bailleur peut interdire tout usage professionnel ou commercial des locaux ».

La garantie locative

Au moment de la conclusion du contrat de bail à usage d’habitation, le bailleur peut exiger du locataire une garantie locative (communément appelée caution), « qui ne doit pas dépasser plus de 3 mois de loyers, en vertu de la Loi du 21 septembre 2006. Par principe, elle doit être restituée au locataire par le bailleur à l’échéance du contrat de bail, après l’état des lieux de sortie ». Elle constitue une garantie pour le bailleur au cas où le locataire serait défaillant dans ses paiements de loyers. « De même, en cas de dégradations occasionnées par le locataire, le bailleur aurait le droit de retenir la somme correspondant au montant réclamé. Il est préférable également qu’elle fasse état d’une mention dans le contrat de bail entre les parties ».

Emilie Di Vincenzo

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