Plus petit et plus cher : Le marché de la location en pleine expansion

Avec 2181 biens loués en 11 ans, NEW IMMO figure parmi les spécialistes de la location sur les secteurs de Luxembourg et alentours, ainsi qu’Esch-sur-Alzette. Grâce à ses conseils stratégiques, Anne Reuter, gérante de l’agence et responsable du département de la location, détient un parc important de biens exclusifs disponibles à la location. Interview.

Lorsque j’ai créé l’agence en 2004 avec Paulo Madureira, nous nous positionnions en tant que spécialistes de la vente sur plan. Parmi les promoteurs, certains souhaitaient mettre leurs biens en location. En parallèle, j’entendais régulièrement des particuliers se plaindre du service à la location et des propriétaires déçus, car leurs locataires ne payaient plus. J’ai compris que, pour éviter le conflit, il fallait une offre à la fois flexible pour le locataire, et adaptée au propriétaire. Plus nous détenons d’informations sur le locataire, plus nous sommes à même de dire si celui-ci correspond aux critères de recherche du propriétaire. Nous établissons les règles dès le départ afin que les deux parties soient rassurées et que la relation soit la plus harmonieuse possible.

C’est un marché très équilibré. De nouvelles entreprises se créent au Luxembourg, les institutions européennes recrutent régulièrement de nouvelles personnes… Ces facteurs économiques ont une influence sur le marché de la location. De plus, les nouveaux stagiaires, employés et arrivants commencent généralement par louer un bien avant de réfléchir à un achat immobilier. Notre parc comprend beaucoup plus de biens disponibles à la location qu’à l’achat. Pour le mois de novembre, nous comptons près de 30 biens disponibles à la location, gérés en exclusivité. Mais en 11 ans de création, nous avons loué 2181 biens, dont 40 % de studios, 25 % d’appartements à une chambre, 20 % à deux chambres et 15 % de grands appartements et maisons, emplacements de parkings ou commerces.

Il y a une demande croissante pour des surfaces décroissantes. À l’époque, un jeune couple demandait deux chambres. Aujourd’hui, il préfère payer en fonction de son besoin immédiat pour limiter les frais, c’est à dire avec une chambre. Autre exemple, il y a quelques années encore, les entreprises n’hésitaient pas offrir des logements de fonction en Ville à leurs cadres. Aujourd’hui, elles manquent de moyens. Les prix pour des appartements familiaux de 2 à 3 chambres sont très élevés, et les familles préfèrent s’installer en périphérie des grandes villes. Plus on veut grand et plus on se délocalise.

Tout dépend du type de bien. Nous avons constaté une belle évolution des prix au cours de ces dix dernières années, notamment pour les studios et les appartements équipés d’une chambre ou deux chambres. À l’inverse, plus c’est grand, moins les prix augmentent, car la demande est plus faible. Ils ont même stagné sur des objets très grands. Et l’ancien non rénové a beaucoup de mal à être loué. Le marché présente beaucoup de nouvelles constructions et les gens préfèrent le neuf.

Pendant un an, en 2009, nous avons eu très peu de vente. Les gens avaient peur pour leur emploi et leur argent en banque. Ils se sont donc repliés sur la location. Cela dit, crise ou pas crise, tout le monde a besoin d’un toit. Mais de préférence, un toit en location et plus petit. Les critères des particuliers ont été revus à la baisse. Du coup, les demandes pour les petites surfaces sont plus importantes, et les prix augmentent.

En effet. Ils ont toute une liste de desideratas. Avant, le choix d’un logement se faisait sur un coup de cœur. Aujourd’hui, les clients préfèrent comparer, veulent des avis, les processus sont plus longs et plus compliqués. Parfois les gens signent un bail, puis se rétractent sans penser aux conséquences. Il y a plus de mauvaise foi et d’insécurité, induite par la crise financière.

Cela concerne un autre aspect important de notre profession. La situation instable de certaines populations migrantes, du marché du travail ou encore familiale de certains clients nous oblige à prévoir des baux plus personnalisés. Nous évitons aussi bien que possible aux locataires de payer des baux jusqu’à la fin de la durée du contrat initialement prévue, en trouvant au plus vite un remplaçant. Fort heureusement, pour des petits logements, il est très facile de trouver un nouveau locataire en très peu de temps tant la demande est importante. Cette hausse est rassurante pour les propriétaires qui acceptent de jouer le jeu. Après tout, l’essentiel pour eux, c’est de trouver preneur à leur bien. Il y a dix ans, ils préféraient signer des baux de 3 ans minimum. Désormais, il n’est plus possible de contraindre un locataire de s’engager sur une durée aussi longue. De la même façon, nous avions davantage de locataires de nationalité luxembourgeoise. Aujourd’hui, ce n’est plus le cas, il serait donc plus compliqué de récupérer les loyers perdus, une fois que la personne a quitté le territoire… Ils n’ont plus aucun intérêt à exiger des baux d’une durée fixe ou trop longue.

Nous rédigeons des baux de trois mois minimum qui correspondent à des périodes « test », par exemple pour des stagiaires ou des personnes qui souhaiteraient s’installer dans notre pays et qui veulent d’abord être certaines qu’elles sauront s’acclimater avant de déposer définitivement leurs valises. On parle d’engagement minimal et flexible. En parallèle, quand un propriétaire fait appel à nos services, c’est pour une certaine qualité de prestation. Notre préoccupation première est donc qu’il soit satisfait. Donc avant de parler de durée, on s’assure que, dans le contrat de bail, toutes les clauses soient adaptées par rapport au bien du propriétaire et à ce qu’il juge important. Pour cela, nous lui soumettons un modèle qu’il peut personnaliser, à condition, toutefois, que cela ne dépasse pas le cadre légal en vigueur. Finalement, j’aime dire qu’on est les spécialistes de la location bien faite.

Louer meublé est plus avantageux. Cela s’adresse à une clientèle à la recherche d’un bien pour un court terme. Ces biens se louent aussi plus chers : 100 à 200 euros, en plus, par mois. Et cela permet à certains propriétaires de louer des appartements qui se loueraient plus difficilement autrement. Du côté du locataire, évidemment, cela évite d’acheter des meubles et de devoir les déménager, donc du stress et des frais. Ce marché se porte très bien sur les quartiers de Luxembourg-Ville et Esch-sur-Alzette, autrement dit des pôles où il y a de l’activité économique.

Depuis le 1er janvier 2015, le taux de TVA est passé de 3 % à 17 % sur le neuf. Toute construction en vue de la location a dès lors augmenté en moyenne de 10 % ! Il est donc moins intéressant qu’avant pour les investisseurs d’acheter un appartement sur plan pour le mettre à la location. Du moment où ils ont construit un immeuble, ils sont obligés de fixer des prix qui vont assurer un certain rendement ou couvrir un crédit. Par conséquent, cela va encore entraîner une explosion du prix des loyers. De notre côté, « le nouveau neuf » que l’on met sur le marché reste plus longtemps sur le marché à cause des prix trop élevés justement.

Premièrement, avant chaque mise en location, nous conseillons les propriétaires sur les travaux éventuels à réaliser et/ou l’ameublement à prévoir. Je suis passionnée d’architecture d’intérieur, je prends donc beaucoup de plaisir à les aider à améliorer leur bien. De l’achat à la décoration, je prends en charge tout le programme. L’objectif est de limiter les frais pour faciliter et rentabiliser l’appartement. Un logement bien situé, petit et sans balcon, sera plus facile à louer meublé.
Deuxièmement, nous offrons systématiquement un état des lieux à l’entrée et la sortie de chaque bien. Ce document personnalisé couvre les deux parties en cas de réclamations. On se positionne ainsi en tant qu’intermédiaire neutre.
Grâce à ces prestations, les clients qui partent vivre à l'étranger ou ne souhaitent plus trop s'occuper de leurs locations nous confient la gestion de leurs logement au Luxembourg. C’est une reconnaissance de notre savoir-faire.

Il faudra continuer à adapter le marché à la demande du locataire. Quand on se rend compte que les gens recherchent des biens plus petits, il faut proposer des logements plus petits. S’ils veulent du neuf, il faut convaincre les propriétaires d’effectuer des travaux de rénovation. Si la demande s’oriente sur le court terme, il faut revoir les conditions de location. En restant attentif, tout continuera à bien se passer.