Saisonnalité du marché immobilier à Luxembourg

Etat des lieux du maché immobilier 
 

Y a-t-il une bonne période pour acheter ou vendre de l’immobilier au cours d’une année ?  Et si l’activité évoluait au rythme des saisons ?

Peu de recherches existent encore sur la saisonnalité du marché immobilier au Grand-Duché, cependant certaines tendances se dessinent. Le point avec Julien LICHERON, chercheur au LISER et coordinateur de l'Observatoire de l'habitat du Ministère du Logement.

Monsieur Licheron, vous êtes responsable des études liées à l’habitat au sein du LISER. Pouvez-vous nous dire s’il existe une saisonnalité du marché immobilier au sein du pays ?

C’est une question tout à fait intéressante. Jusqu’à aujourd’hui, peu d’études ont été réalisées sur la question. Néanmoins, nous avons pu remarquer deux choses intéressantes pour le cas particulier du Luxembourg : en fonction du mois de l’année, le volume de transaction et les prix n’évoluent pas de la même manière.

En terme de volume, cela signifie que le nombre de transactions connaîtrait des pics durant certains mois plus propices et ralentirait pendant toute une partie de l’année ?

La saisonnalité, si elle existe, se manifeste surtout sur le volume de transactions, c’est à dire le nombre d’appartements et maisons vendus. Quasiment systématiquement, d’année en année, nous relevons une hausse des transactions au cours du quatrième trimestre. Ce fait se justifie généralement par un changement de réglementation. Pour prendre trois exemples plus concrets, au quatrième trimestre 2009, le nombre des transactions sur les appartements neufs a augmenté de plus de 60% par rapport au trimestre précédent. Cette hausse est due à la généralisation du passeport énergétique. Tous les bâtiments neufs qui n’avaient pas ces normes ont été vendus avant la généralisation de cet outil en 2010. Au quatrième 2010, l’annonce non officielle de la suppression ou la modulation du Bëllegen akt a semé un petit vent de panique. Pour rappel, cette mesure permet une réduction des droits d’enregistrement et de transcription en cas d’acquisition d’une habitation à hauteur de 20000 € par personne sous forme de crédit d’impôt. Cette rumeur a entraîné une hausse subite des transactions car les gens ont eu peur de ne plus pouvoir en bénéficier, provoquant certainement pour quelques personnes un achat anticipé. Enfin, au quatrième trimestre 2014, le nombre de vente d’appartements neufs a été multiplié par deux par rapport au trimestre précédent ! Deux éléments se sont conjugués : les normes requises qui ont été réévaluées pour le passeport énergétique et l’augmentation du taux de TVA, à compter du 1er janvier 2015.

Les gens achèteraient donc plus dans l’urgence que par coup de cœur ?

Beaucoup de ménages qui ont un projet d’achat se calqueraient a priori sur l’annonce de changements réglementaires. Du coup, au premier trimestre, nous dénombrons moins de transactions. Et la reprise se fait en douceur à partir du deuxième trimestre.

Concernant le prix des ventes, qu’avez-vous remarqué ?

Cet effet saisonnier influence également les prix. Il peut y avoir des écarts de 1 à 2% en moyenne sur les prix de l’immobilier juste en fonction du moment dans l’année auquel vous allez vendre ou acheter un logement. Deux éléments ressortent si on étudie ces prix de vente. Au quatrième trimestre, étant donné que les gens sont plus enclins à acheter, les vendeurs se sentent en position de force. La marge des négociations se réduit et le prix affiché est souvent très proche du prix auquel le bien a été cédé. Pour le logement neuf, cette marge reste très limitée.

Au cours du deuxième trimestre, les prix augmentent plus vite qu’au quatrième semestre car la décision d’acheter est souvent liée à un projet personnel : mariage, déménagement. Les familles avec des enfants préfèrent déménager pendant les grandes vacances scolaires afin de privilégier une installation avant la rentrée scolaire. On a ainsi un pic du nombre de transactions officialisées durant les mois d’avril à juin.

Le profil des acheteurs change donc en fonction des saisons également ?

Effectivement. Si à partir du mois d’avril, les ménages résidents raisonnent en terme de coup de cœur, au mois de janvier, les nouveaux ménages arrivent sur un marché tendu et achètent souvent au prix le plus élevé. Au Royaume-Uni et en France, certains chercheurs ont mis en évidence le même phénomène : les ménages qui achètent un bien immobilier en avril ou en décembre n’ont pas exactement le même profil.