Revenir à la liste des articles

Sécuriser son achat par l’intervention d’un homme de loi

Le 18/11/2015

De plus en plus de résidents luxembourgeois s’installent aux frontières du pays. Et pour cause. Le prix de l’are est devenu extrêmement cher. À moins d’avoir hérité ou de disposer d’un apport important, représentant généralement jusqu’à 30 % du prix de l’acquisition, il n’est plus possible d’acheter. Néanmoins, certains parviennent encore à trouver des terrains, et dans le cas où une vente serait établie, le futur acheteur est mis face à une procédure contractuelle qui le lie au vendeur et pour laquelle, il se doit de se prémunir de l’aide d’un spécialiste du droit.

Pourquoi faire appel à un homme de loi?

Au Luxembourg, la liberté contractuelle prime. Ainsi, les deux parties sont libres de rédiger les clauses qui leur conviennent. Avant de signer un contrat, il importe donc de demander conseil à une personne de loi, habituée au bon établissement de contrats. « L’accession à la propriété commence souvent par la signature d’un compromis de vente, devant être enregistrée. La protection de l’acheteur est un sujet particulièrement sensible, d’autant plus qu’il engage l’acheteur sur une période potentiellement très longue. Beaucoup de personnes n’estiment pas nécessaire d’être bien accompagnées en amont, et se trouvent surprises d’être convoquées au tribunal par exemple pour l’application de la fameuse clause pénale de 10 % sanctionnant une rupture “abusive” du compromis de vente » explique  Jean-Pascal Cambier, juriste spécialisé en matière immobilière auprès de l’étude SCRM Avocats. Le paiement d’une telle pénalité sans aucune contrepartie, simplement par manque de prudence et d’information, peut avoir des effets désastreux sur le patrimoine de l’acheteur. Pour éviter ce genre de miséricordes et toutes sortes de dommages ultérieurs, l’intervention d’un notaire ou d’un avocat dès le début du projet est fortement recommandée. Ces deux professionnels sont complémentaires, le notaire étant très enclin à répondre aux questions liées à l’acte, et l’avocat étant à même de rédiger tous types de contrats satellites et de défendre les intérêts du client en cas de litige. « Dans tous les cas, le concours d’un notaire reste obligatoire pour une vente immobilière ».

Un conseil averti

« Je dis toujours à mes clients : posez-moi des questions jusqu’à l’absurde. Écouter, conseiller et rassurer sont les mots-clés de notre profession ». Dans le contexte de la transaction immobilière, le notaire comme l’avocat peut faire valoir ses compétences avant l’établissement de l’acte authentique. « Notre regard sur l’établissement du contrat est fortement recommandé avant de valider tout transfert ou prêt immobilier. Un prêt immobilier est souvent remboursé pendant une majeure partie de notre vie, l’erreur n’est pas envisageable ». Cette sécurité juridique ne peut être confiée à n’importe qui. « Nous avons connaissance d’informations confidentielles au sujet du client. Cela nous permet d’apporter des conseils judicieux, adaptés à la situation de chacun : professionnel, personnel, patrimoniale ». Et dans le cadre d’une transaction, il s’agit surtout d’agir pour une protection de toutes les parties concernées : vendeur, acheteur et État.

Une intervention auprès des administrations

En tant qu’officier public délégataire du pouvoir public, le notaire a la possibilité de se renseigner partout auprès des administrations. « De par sa responsabilité, il est exceptionnellement prudent ». Lors d’une acquisition ou d’une cession, les particuliers et propriétaires fonciers ne s’inquiètent pas suffisamment des clauses du contrat. Le notaire et l’avocat ont les compétences pour informer le client de manière objective sur la situation du futur bien en terme de mobilité, d’état du terrain, de voisinage et de règlement communal. « En tant que spécialistes, nous sommes en mesure d’interroger les techniciens communaux pour savoir ce qui est autorisable sur un terrain donné et connaître les projets en cours dans le voisinage ». Par ailleurs, le droit acquis n’existe qu’à partir du moment où l’on dispose d’une autorisation de construire. Un terrain à bâtir peut donc être affecté par des servitudes environnementales ou bénéficier d’un coefficient de construction plus élevé. « Le fait d’acheter ou de vendre un terrain à un promoteur requiert un certain nombre de garanties, notamment contractuelles. Il importe de se protéger en cas de malfaçons. »

 3 points à ne pas omettre

« Une fois le compromis de vente signé, c’est trop tard. Ce document vaut vente » Il est donc très important de vérifier les énonciations du compromis et veiller à ne s’engager qu’à délai déterminé en fixant une date pour la passation de l’acte notarié. Premier réflexe : de ne rien signer « sans condition suspensive de l’accord bancaire à obtenir sous un délai court ». Aujourd’hui, les banques imposent aux particuliers un apport de 30 % du prix de vente. « Avec un certificat de refus, il est possible de mettre un terme au compromis sans pour autant être redevable de clause pénale de 10 % qui y figure généralement ». Après obtention du prêt bancaire, l’acheteur doit également se prémunir d’un droit de rétractation de 10 jours. « Au Luxembourg, ce délai n’est pas une obligation comme en France. Je recommande systématiquement à mes clients de faire apparaître cette clause ».
Enfin, hors de question de mettre tous les œufs dans le même panier : « à chacun son notaire ! Que chaque partie s’adjoigne les services de son propre notaire permet d’agir en neutralité, et évite que l’impasse soit faite sur certains détails plus avantageux pour l’une ou l’autre des parties, afin d’éclairer au mieux l’acquéreur. » Il existe plusieurs verrous à prévoir dans le contrat « que seule une personne avisée saura établir ».

Revenir à la liste des articles