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Trouver un terrain au Luxembourg ! La dure réalité du marché.

Le 04/08/2016

Une pénurie de parcelles disponibles : La chasse au terrain ! 

Auteur: Emilie DI VINCENZO

Locataire depuis quelques années, il est temps pour vous d’accéder à la propriété. Et pourquoi pas d’acheter un terrain pour y faire construire la maison de vos rêves ? En recherche de la perle rare, le constat est rapide : il n’existe aucune annonce de terrains disponibles au Luxembourg. Explications.

Au Luxembourg, l’acquisition d’un terrain est devenue un projet ambitieux, voire illusoire. Après avoir épluché les petites annonces, la réalité prend vite le dessus : « Il n’existe presque pas de terrains disponibles pour la vente entre particuliers au Luxembourg, et à peine pour les professionnels », confie Tun Silvestri, responsable Vente chez Félix Giorgetti.

Nul besoin donc d’avoir des critères de prix, de superficie ou encore de localisation. L’achat d’une maison passera inévitablement par un promoteur, détenteur des parcelles disponibles, et au fur et à mesure des PAP signés.

La ruée vers le foncier

« Avant 1995 voire jusqu’aux années 2000, le particulier pouvait encore trouver des terrains à acheter. Après cette période, la situation s’est littéralement bloquée ». Bon nombre de promoteurs et d’agences immobilières pressentent un fort potentiel en devenir. Plus encore, les entreprises foisonnent sur la place luxembourgeoise. « Une vague de promoteurs s’est installée ici. Comme si chacun sentait la part du marché à prendre ». De ce fait, aujourd’hui, tous les terrains se trouvent dans les mains des promoteurs. Et tous les propriétaires fonciers préfèrent contacter directement les promoteurs pour vendre leurs terrains. « Car les négociations sont bien plus avantageuses ». Provoquant l’état d’un marché fermé.

Des terrains surenchéris…

Depuis la loi modifiée du 19 juillet 2004 concernant l’aménagement communal et le développement urbain, la construction d’un lotissement est principalement réalisée et gérée par un professionnel. « Auparavant, cela était possible pour un privé. Donc dès qu’une procédure d’un Plan d’Aménagement Particulier (PAP) sera obligatoire sur le terrain d’un privé, celui-ci a le réflexe de contacter directement un promoteur pour estimer et vendre son bien ». Et les terrains sont tellement rares qu’il n’hésitera pas à contacter plusieurs entreprises qui « feront grimper les enchères » pour acquérir cette nouvelle aubaine. Cette masse des promoteurs participe à l’augmentation des prix. Quoique, l’acquisition de grandes parcelles n’est réalisable que pour « de grosses sociétés aux reins solides, aptes à supporter le poids des procédures et les délais que cela va prendre ». En moyenne deux ans, « un délai peut-être un peu exagéré qui empire la pénurie des terrains et fait grimper ainsi leurs prix. En outre, à cause de cette augmentation constante de la valeur des terrains, beaucoup de propriétaires fonciers préfèrent ne pas vendre leurs terrains en vue d’une spéculation ».

… Et qui valent des millions

Depuis 20 ans, les prix ne cessent d’augmenter tous les ans. « Plus concrètement, un hectare non viabilisé qui valait environ 500 000 € il y a 20 ans, vaut aujourd’hui 3 000 000 d’euros s’il est situé dans un périmètre d’environ 10 km autour de la Ville de Luxembourg». Autrement dit, un are viabilisé qui valait plus ou moins 15.000 € il y a 20 ans, vaut aujourd’hui environ 85.000 € dans le même périmètre. Pour autant est-ce que ces prix sont légitimes ? « Je ne pense pas. Mais la situation est ainsi ». Une différence considérable qui se justifie de plusieurs façons. À commencer par une forte demande. « Le nombre de personnes qui souhaitent s’installer au Luxembourg ne diminue pas, bien au contraire. Nous manquons même de logements… Cette croissance est trop rapide pour combler tous les besoins ». Par ailleurs, les promoteurs eux-mêmes rencontrent des difficultés pour acquérir des terrains. « Avec le nouveau Plan d’Aménagement Général (PAG), l’État et les communes ont promis d’augmenter le périmètre, mais pour l’instant la situation reste boiteuse ». Par ailleurs, « si auparavant la part du terrain représentait environ 25% du coût total d’une construction, aujourd’hui cela représente à peu près 50% ».

Des mesures qui incitent à la vente

Pour éviter aux particuliers de faire des spéculations, l’État et les communes ont essayé d’appliquer des impôts plus élevés sur les terrains disponibles non-cédés. Cette mesure n’a vraisemblablement pas atteint son but. Ainsi les communes ont réfléchi à une nouvelle règlementation dans les nouveaux PAG qui consiste « à obliger les détenteurs d’une partie des terrains se situant déjà dans le périmètre constructible et des terrains ajoutés dans le cadre du nouveau PAG de réaliser des projets sur ces terrains endéans les 6 ans. « A défaut de ceci, les terrains seront reclassés après ce délai ». En plus, l’Etat veut encourager les propriétaires fonciers à vendre leurs biens, en diminuant l’impôt sur la plus-value jusqu’à un quart de l’impôt maximal à partir du 1er juillet 2016 jusqu’au 31 décembre 2017. « Si auparavant, vous achetiez un terrain et que vous le revendiez après deux années, le taux d’impôt sur la plus-value était appliqué à moitié (max. env. 20%). Suivant la nouvelle règlementation, la plus-value ne sera imposée qu’à environ 10% maximum ». Cette situation profitable doit encourager les détenteurs des plus grandes parcelles à céder. « Notamment les propriétaires de terres agricoles ».
Quant à l’avenir ? « Si la quantité de terrains augmente grâce aux nouvelles mesures, alors peut-être que cette pénurie de terrains cessera et pourrait rendre l’accès au particulier plus facile… Reste à voir si cela pourrait aussi se faire à un prix raisonnable ? »

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