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Votre « chez vous » à l’étranger !

Le 23/12/2015

Ce n’est peut-être pas la première fois que cette idée vous traverse l’esprit. Avoir une résidence secondaire peut être un rêve de longue date, et les raisons de ce rêve peuvent être multiples. Souhaitez-vous en profiter vous-même, vous évader dès que possible pour quelques jours dans un endroit qui vous appartient mais qui ne fait pas partie de votre quotidien ? Souhaitez-vous effectuer un investissement et profiter du loyer d’une résidence secondaire afin d’augmenter vos revenus ? Avant de concrétiser votre projet, avant même de vous mettre à la recherche de cette deuxième résidence, votre première démarche devrait être celle de vous poser les bonnes questions sur le logement que vous souhaitez acquérir.

Bien choisir sa résidence secondaire

  • Votre résidence secondaire doit-elle se trouver sur le territoire luxembourgeois ou à l’étranger ?

  • Souhaitez-vous qu’elle soit à la mer, à la montagne ou à la campagne ?

  • Doit-il s’agir d’une caravane, d’une maison ou d’un appartement, d’une nouvelle construction ou d’un logement existant ?

La localisation de votre logement

La prochaine étape sera alors celle du choix du périmètre dans lequel seront effectuées vos recherches. La plupart des ménages luxembourgeois possédant une résidence secondaire la situent en-dehors des frontières luxembourgeoises. Cette particularité est notamment due au poids des étrangers dans la population résidente ; nombreux sont ceux qui souhaitent avoir une résidence secondaire dans leur pays d’origine. Parmi les ménages luxembourgeois, plus de la moitié des résidences secondaires se trouvent sur le territoire national. Dès lors qu’ils possèdent une résidence secondaire à l’étranger, la France et l’Espagne se trouvent en tête de classement pour les ménages luxembourgeois.
 
En Europe, 2,5 millions de propriétés immobilières appartiennent à des personnes qui résident dans un autre Etat que celui où se trouve le bien, et plusieurs millions d’Européens n’habitent plus dans leur pays d’origine. Cependant, que ce soit pour l’achat d’une résidence secondaire ou un placement, l’acquisition d’un bien immobilier en Europe reste une opération complexe, notamment à cause des différences de législations entre les pays, des différences de coutumes en matière d’immobilier et des éventuels problèmes liés à la (non)compréhension linguistique.

Pensez à votre budget 

Si vous souhaitez également faire partie des heureux propriétaires d’une résidence secondaire, n’oubliez pas de faire un état des lieux du budget dont vous disposez tout en tenant compte des charges qui risqueraient de s’ajouter à votre investissement principal. Si vous devez avoir recours à un prêt bancaire, attendez-vous à ce qu’on vous demande un apport personnel d’au moins 20% du prix d’achat. La recherche d’un organisme prêteur peut s’avérer difficile car certaines banques refusent de prêter de l’argent pour financer l’achat d’un bien à l’étranger - et trouver une banque locale peut devenir un véritable casse-tête.
 
Par ailleurs, assurez-vous de disposer d’une réserve d’argent assez importante pour pouvoir assumer les charges courantes et exceptionnelles qui pourraient se présenter telles que des travaux de rénovation, des frais d’aménagement, des charges de copropriété et d’entretien ainsi que des impôts et taxes divers - sans oublier les frais de notaire lors de la transaction immobilière.
 
Dans le cas d’un prêt via un organisme situé au Luxembourg, il est fort probable que des garanties vous seront demandées qui préserveront l’organisme prêteur en cas de non-remboursement. Veillez à ce que ces garanties ne soient pas prises sur le bien que vous souhaitez acquérir, mais sur un autre bien dont vous êtes le propriétaire et sur lequel aucune hypothèque ne doit exister. Si vous avez déjà une hypothèque sur votre logement principal, il est alors possible de proposer un nantissement pour votre deuxième achat. Il s’agit d’une sorte de caution sur des bijoux, assurances ou autre objet de valeur cédés à la banque afin qu’elle puisse être remboursée en cas d’impayés. A l’inverse, si vous empruntez auprès d’une banque du pays où se situe le bien à acheter, l’hypothèque de ce bien constituera vraisemblablement la garantie choisie.

Tout connaître de votre futur logement

Documentez-vous au maximum sur le logement que vous souhaitez acquérir : vous devez connaître l’identité du vendeur, savoir s’il existe une hypothèque sur l’immeuble, disposer du certificat énergétique et du permis dans le cas d’une nouvelle construction, connaître les taxes foncières et communales, le montant d’une éventuelle taxe d’achat payable par un acquéreur étranger, les éventuelles charges de copropriété dans le cas d’un appartement ou d’une maison de village de vacances, avoir une idée du loyer que vous pourriez demander (ou connaître le loyer perçu par le propriétaire actuel) et être informé s’il existe des servitudes en faveur d’une collectivité (commune ou autre) qui pourraient exister. Une « servitude » correspond à une exigence qu’il faudra remplir en achetant le bien : il pourrait s’agir de préserver un monument classé ou un site naturel ou de garder un usage non résidentiel.

Trouver votre bien immobilier : différentes ressources 

Le nouveau site web « Acheter un bien immobilier en Europe » - www.jachetemonlogement.eu - met à disposition des fiches d’information, en français et en anglais, expliquant comment acheter un bien immobilier dans les pays connaissant le système notarial, soit 22 pays au sein de l’Union Européenne : il s’agit de l’Allemagne, de l’Autriche, de la Belgique, de la Bulgarie, de la Croatie, de l’Espagne, de l’Estonie, de la France, de la Grèce, de la Hongrie, de l’Italie, de la Lettonie, de la Lituanie, du Luxembourg, de Malte, des Pays-Bas, de la Pologne, du Portugal, de la République tchèque, de la Roumanie, de la Slovaquie et de la Slovénie. La Turquie bénéficie quant à elle du statut d’observateur.
 
Le site a été mis en place en septembre dernier par les « Notaires d’Europe » dans le cadre de leur projet EUFides. Depuis le lancement de ce projet en 2012, l’acheteur d’un bien immobilier peut contacter son notaire habituel qui prend en charge la réalisation de la vente en collaboration avec un notaire de l’Etat membre où le bien est situé. Les notaires sollicités informent et conseillent l’acheteur et le vendeur sur les conséquences fiscales et patrimoniales de la transaction en droits nationaux. Ils s’occupent ensemble de toutes les démarches administratives imposées par les Etats membres telles que la notification aux autorités fiscales, la demande de droit de préemption auprès des municipalités et l’inscription au registre.
 
Quant au site www.jachetemonlogement.eu, il s’agit d’un outil destiné aux consommateurs pour leur permettre de comprendre le déroulement d’une transaction immobilière en fonction du droit national applicable. Des réponses y sont données par rapport à la préparation du contrat, sa signature ainsi que son exécution. Mais dans tous les cas, c’est votre notaire qui reste un acteur primordial de votre projet. Il est là pour appliquer les lois, mais aussi pour vous conseiller - et ceci durant toutes les étapes de votre achat, depuis le choix du prêteur jusqu’au transfert d’argent. Il est en effet fortement déconseillé de verser de l’argent sur le compte du vendeur ou de lui donner le montant en liquide. Le montant de la transaction doit idéalement être versé sur le compte de votre notaire qui bloque l’argent jusqu’au jour de la signature de l’acte notarié et de la remise des clés.

Un point sur l'aspect fiscal des résidences secondaires 

En nos temps de crise, l’investissement immobilier reste une valeur sûre. Si vous souhaitez acquérir une résidence secondaire et que vous êtes contribuable au Luxembourg (résident ou non-résident), vous ne pouvez pas bénéficier des mêmes avantages mis en place par l’Etat que ceux dont vous bénéficiez dans le cadre de l’achat de votre résidence principale. Les taxes appliquées dépendent également du pays où se situe le logement qui vous intéresse.
 
Si vous êtes résident luxembourgeois et occupez vous-même votre résidence secondaire, vous devez indiquer sa valeur locative dans votre déclaration d’impôts. La valeur locative est le montant établi par l’Administration fiscale qui correspond au loyer annuel du bien immobilier que vous auriez perçu en cas de location. Pour les logements qui se situent à l’étranger, cette valeur unitaire a été fixée à un montant forfaitaire de 2.500 euros.
 
Si vous êtes contribuable non-résident et que vous avez opté pour l’assimilation, la valeur locative de votre résidence secondaire doit être déclarée obligatoirement, et ce peu importe si le bien se situe au Luxembourg ou ailleurs.
 
En l’occurrence, si vous décidez de mettre votre bien en location, les revenus locatifs sont imposés selon le montant des loyers perçus, déduction faite des frais d’obtention (frais d’entretien, frais de réparation, intérêts débiteurs,…).
 
Si votre résidence secondaire se trouve à l’étranger, les revenus locatifs sont imposables dans le pays où il se situe. Vous pouvez néanmoins reporter ces revenus ainsi que les frais d’obtention dans votre déclaration d’impôts luxembourgeoise en tant que revenus exonérés.
 

Quelques liens utiles :
 
www.notaries-of-europe.eu
www.ml.public.lu
www.guichet.public.lu                                                                                                                                                                                         (bop)

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