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Investir para arrendar

A 13/06/2017

Rentabilização, financiamento e tributação

Ter retorno financeiro do investimento imobiliário significa aumentar o seu património e rendimentos suplementares. O aconselhamento é imprescindível para conhecer a realidade e opções de financiamento, assim como os encargos e benefícios fiscais. Jean-François Olivier, Head of Wealth e Geroges Mines, Head of Real Estate, do BIL, esclarecem todas as dúvidas.

Que elementos se devem tomar em consideração antes de comprar para arrendar?

Antes de investir para arrendar, convém analisar a situação patrimonial e capitais próprios. Quando se tem capital suficiente e com liquidez para eventuais imprevistos, uma entrada de 30% a 50% é razoável.
A escolha do imóvel a comprar também é bastante importante. É preciso decidir se quer investir num imóvel em fase de projeto, em construção ou já finalizado. No momento de decisão tem de se analisar certas particularidades como o ano de construção, o certificado de classificação energética, trabalhos agendados pelo condomínio, renovações, limitações de rendimento previstas na lei (a saber que é de 5% do valor investido para habitações não-mobiladas), não haver indexação do valor das rendas (prever uma taxa única caso entre com uma parcela de capital próprio no investimento) e definir o valor real da renda. Os imóveis comprados no centro da cidade são sempre mais caros que os da periferia, logo os rendimentos são sempre menores.
Escolher o tipo de habitação é crucial e não depende apenas do capital a investir, mas sobretudo do mercado imobiliário. Tem que haver uma reflexão ponderada neste campo porque pode-se adquirir uma moradia ou pode-se adquirir dois ou três apartamentos, pelo mesmo preço.
É mais lucratico investir em zonas nas quais o crescimento demográfico e as atividades económicas são maiores do que investir um apartamento espaçoso em zonas rurais, mesmo que este seja o gosto pessoal do investidor. As infraestruturas circundantes (escolas, comércios, hospitais, etc.) e acessos também têm de ser tomados em consideração.
O gestor de conta e responsável pelo dossier de financiamento vai acompanhar e aconselhar todo o
processo.

É rentável o investimento com vista ao arrendamento?

Existem duas razões para que o investimento imobiliário continue rentável. Primeiro porque continua acima do desempenho de outros investimentos, tendo em conta os históricos indíces baixos do Banco Central Europeu. Em termos de restrições legais, este rendimento está fixado nos 5% do investimento total para habitação não-mobilada ou considerada de luxo (lei de 21 de setembro de 2006), Apesar disso, o governo fez uma reforma na legislação referente ao imobiliário de maneira a melhorar os contratos de arrendamento. A outra razão prende-se com a evolução económica e demográfica.
Publicado em novembro de 2016, a última edição do BIL Immo Index, confirma a subida de preços. No final de 2015 e início de 2016, os preços das moradias subiram 7.8%, enquanto os dos apartamentos situaram-se nos 7.5% (Fonte: Observatoire de l'habitat).
O financiamento de metade do valor com fundos próprios e a outra parte através de empréstimo bancário, a uma taxa fixa de 10 anos é uma solução fiável.
Um dos aspectos mais importantes é a amortização rápida de 6% nos primeiros seis anos, para imóveis afetos ao arrendamento, com término a 1 de janeiro do ano de tributação.

Atualmento os riscos de investimento consideram-se reduzidos?

Após a análise apresentada na última edição do BIL Immo Index, a descida de preços não é igual em todo o país. Há múltiplos fatores que justificam o fenómeno da procura ser superior à oferta. Esta situação tende a prolongar-se não só pela crescente necessidade, mas também devido ao dinamismo da economia luxemburguesa e do crescimento do número de residentes, com a chegada de trabalhadores estrangeiros.
Do lado da oferta, a falta de focos habitacionais é um problema real há alguns anos e que não aparenta ter solução à vista. Enquanto a oferta de construções novas tem aumentado, ainda é inferior à necessidade.
O mercado habitacional não enfrenta um risco de desvalorização, mesmo que no futuro existam mais imóveis disponíveis. Em todo o caso, muitos analistas excluem o risco de bolha imobiliária no mercado luxemburguês.
A análise de risco é também influênciada pela performance, que mesmo sendo mais baixa, é sempre superior aos rendimentos clássicos. Não esquecer que a pedra é sólida e palpável e como disse o escritor e humorista norte-americano Mark Twain “Compre terra pporque não se faz mais”.
O preço da habitação e das receitas é um dos fatores mais preocupantes. O aumento salarial não acompanha o preço das habitações, por isso, recomenda-se taxas fixas que garantam um crédito mais estável, mesmo quando os vencimentos sofrem aumentos devido à indexação salarial.

Quais as possibilidades de empréstimo?

O período indicado para o empréstimo ou para investir é quando as taxas estão mais baixas. O BIL propõe um one-stop- shop com financiamento, seguro e conta-poupança habitação. Para o empréstimo, o banco recomenda algumas medidas. Em função do projeto e da necessidade, o cliente pode optar por juros fixos ou variáveis, ou uma junção dos dois. Hoje, o BIL garante estabilidade durante todo o empréstimo.

As rendas estão sujeitas a impostos como outras fontes de rendimento complementares?

Na situação dos arrendamentos, os valores recebidos são incluidos nos rendimentos tributáveis (em caso de pessoa física), mas que podem ser deduzidos. No entanto, há uma amortização da taxa em 6% em imóveis novos ou quando abrangidos como despesas de investimento superiores a 20% do preço da aquisição, e podem ter uma duração de no máximo seis anos após a compra. A taxa de amortização baixa para 2% por um período que varia entre os seis e os 60 anos e para 3% quando ultrapassa os 60 anos. As despesas relacionadas com a conservação ou restauro podem ser apresentadas nos impostos de pessoas físicas (exemplo: pode-se apresentar as faturas em caso de mudança de janelas, reparação de telhados, etc.).
Em 2017, os rendimentos imobiliários líquidos são adicionados e tributados à taxa marginal máxima de 45.78%.

O imposto difere entre casas mobilidas e não-mobiladas?

Contrariamente a outros países, não há diferenciação nos impostos entre estas duas situações.
Contudo salienta-se que o recheio pode ser alvo de amortização nos impostos.

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