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Partilha de casa : Normas para o arrendamento em conjunto (diversos inquilinos)

A 12/04/2017


Quais os contratos possíveis e as suas formalidades?


O arrendamento conjunto por dois ou mais inquilinos é um modelo de vivência ideal e habitual, sobretudo no mercado imobiliário luxemburguês. No entanto, são necessárias algumas precauções para evitar inconvenientes no momento da rescisão do contrato. A advogada Claudia Thirion, do escritório Thirion, esclarece várias dúvidas.


 

Quais são as obrigações habituais para o contrato de arrendameno em conjunto?


O arrendamento em conjunto, diferente de sub-arrendamento, define-se como um contrato de habitação com diversos arrendatários, em que a habitação está ou não mobilada e que é considerad morada principal. Não é considerado arrendamento em conjunto a partilha com cônjugues ou uniões de facto (chamados de Pacs, no Luxemburgo). Normalmente, este modelo de arrendamento concretiza-se pela assinatura de um contrato único embora todos os inquilinos devam figurar no respectivo. Esta é a forma legal para a igualdade de direitos e obrigações perante o senhorio. Caso um inquilino não conste no contrato é considerado morador. De salientar que o contrato único deve conter o nome de todas as partes mas só é feita uma vistoria ao imóvel. O contrato também não prevê o espaço de cada um, sendo da responsabilidade dos locatários a atribuição de cada quarto e espaços comuns.


 

Existe alguma cláusula de solidariedade entre os locatários?


Muitos proprietários inserem uma cláusula de solidariedade nos contratos (la clause de solidarité) para se protegerem. Esta cláusula menciona a obrigatoriedade de todos os locatários se responsabilizarem pelo pagamento total da renda caso algum falhe. Em caso de rescisão de contrato, nenhum locatário fica isento desta norma durante o tempo de pré-aviso.


 

Há possibilidade de um arrendamento em conjunto com diversos contratos?


O proprietário pode fazer contratos independentes com cada um dos inquilinos. É possível múltiplos contratos para uma única habitação, em que cada inquilino tem apenas um espaço e assina o seu próprio contrato. Nestas situações, o locatário usufruiu exclusivamente da peça que arrendou e dos espaços comuns (casa-de- banho, cozinha, etc.). Dentro deste quadro recomenda-se detalhar a partilha dos espaços e estipular detalhes sobre a convivência no imóvel, como por exemplo os espaços atribuídos a cada um, normas de utilização dos locais comuns, uso de móveis e electrodomésticos, etc.


Como se efectua o pagamento da renda e dos encargos?


O pagamento não é fraccionado por cada locatário, ele deve ser efectuado na totalidade e de uma só vez. Caso exista a cláusula de solidariedade, os outros locatários são responsáveis pelo pagamento do valor em falta. O mesmo acontece com os encargos.


 

Quais a formas adequadas para a rescisão de contrato por parte de apenas um dos locatários?


Se um dos inquilinos quiser rescindir contrato, ele pode fazê-lo ao proprietário por carta registada (lettre recomendée) com aviso de recepção e respectivo pré-aviso. O contrato mantém-se para os restantes locatários. Nesta situação cada locatário é livre de rescindir sem prejuizo de pagamento para terceiros. Em férias, o valor da renda não é reduzido. O locatário que está de saída continua como responsável na cláusula de solidariedade caso esta exista. No entanto, se a rescinsão for conjunta, deve ser feita também por carta registada com aviso de recepção, respeitar o pré-aviso contratual e terá que ser assinada por todos os locatários.


E se a iniciativa do rescisão partir do proprietário?


Se o senhorio quiser terminar o contrato em vigor, ele deve enviar uma carta de rescisão a cada locatário. Neste caso, a informação deve ser enviada ao nome de apenas um dos constituintes, uma situação que está prevista no Código Civil. Quando os inquilinos estão abrangidos pela cláusula de solidariedade, a carta concerne a todos.


 

Que seguro habitação é adequado a este modelo de arrendamento?


Para o arrendamento partilhado, como em todos os outros modelos, o proprietário exige que o imóvel esteja assegurado contra certos riscos. Toda a responsabilidade é do inquilino. Os estragos do imóvel são da responsabilidade do arrendatário. Os inquilinos podem subscrever um seguro que os proteja de qualquer inconveniente, como incêndios ou danos devido a águas, que terá que ser alterado sempre que haja mudança de locatários. Também é possível que cada arrendatário subscreva um seguro apenas em seu nome, com o risco que cada agência de seguros tome diferentes decisões, sem que haja uma resolução conjunta e prática. Nestas situações recomenda-se apenas uma companhia de seguros que assegure todos os contratos individuais. Outra das soluções passa por ser o proprietário a subscrever o seguro total do imóvel e que este esteja inserido nos encargos ou despesas mensais de cada inquilino.


 

Em caso de rescisão de um locatário como é possível reaver a caução?


Em caso de saída de um dos locatários e o contrato se mantenha em vigor para os restantes, o proprietário não tem o dever de restituir o valor da caução pago pelo inquilino que está de saída. O senhorio pode não restituir o depósito de garantia até que haja rescisão total do contrato. Ao proprietário reserva-se o direito de manter o valor do adiantamento até à entrega das chaves por parte do último locatário, que serve como garantia para o pagamento de despesas extras. O inquilino que rescinde pode contratar com o novo locatário, ou com os restantes, o pagamento da sua parte de forma a reaver rapidamente a sua parte no seguro.

Maître Claudia Thirion
Avocat à la Cour
Etude Thirion
Tel.: 20 60 03 05
Email: claudia.thirion@thirion-avocat.lu

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