Vers une politique du logement abordable, publique et durable

Le ministre du Logement, Henri Kox, mène un large processus de réforme pour renforcer le logement abordable. Ensemble avec les communes, à travers le Pacte Logement 2.0, des investissements importants et croissants sont prévus pour augmenter le parc locatif public, pour mobiliser les logements vides et accroître la qualité du vivre-ensemble.

Avec la crise sanitaire, pensez-vous que les prix vont se stabiliser sur les ventes ?

Les chiffres récents de l’Observatoire de l’habitat montrent que tout au long de la crise sanitaire, les prix de l’immobilier ont continué à monter. Indépendamment du contexte sanitaire, cette croissance est essentiellement due à ce que l’immobilier reste une valeur sûre et rentable pour l’investissement. Face à des taux d’intérêt très bas, une population croissante et la ressource terrestre étant limitée, la pression de la demande reste élevée. S’y ajoute que ces dernières années, les prix de l’immobilier augmentent beaucoup plus vite que les salaires – l’effort économique pour le logement va, dès lors, croissant.

Ainsi, une part trop importante de la population du Luxembourg a des difficultés à se loger à des prix qui lui permettent, après avoir payé son logement, de disposer d’assez de revenus pour mener une vie décente. Ceci est particulièrement vrai pour les ménages qui louent leur logement. Aussi, beaucoup de jeunes ménages désirant accéder à la propriété manquent du capital de départ nécessaire.

Pour répondre à ces différents besoins et demandes, et pour garantir la cohésion sociale, le gouvernement est en train de mettre en place une politique diversifiée en vue d’opérer un changement systémique vers la réalisation du droit au logement pour toutes et tous !

Quels dispositifs sont en place pour aider les ménages à accéder à un logement abordable ?

Cela passe d’abord par l’augmentation massive de l’offre de logements abordables publics, en donnant une perspective aux ménages qui souffrent particulièrement des prix élevés du marché privé, c’est-à-dire les locataires disposant des revenus les moins élevés. Et puis, pour ceux qui désirent accéder à la propriété, mais qui ne le peuvent pas aux conditions du marché, l’acquisition abordable et modérée reste une option à travers les promoteurs publics qui vendent sous emphytéose et avec droit de rachat.

Trois projets phares de grande envergure, réalisés par les promoteurs publics, sont entamés ou sur le point de l’être. Avec Elmen à Kehlen (SNHBM), ainsi que Wunne mat der Wooltz et Neischmelz à Dudelange (Fonds du Logement), seront créés à terme au moins 3.200 nouveaux logements abordables. S’y ajoutent nombre d’autres grands et petits projets en cours de réalisation et en planification. Par ailleurs, le ministère du Logement soutient les particuliers qui louent ou achètent au marché privé par différentes subventions et aides en capital.

Votre politique d’investissement est très dynamique : en date du 20 mai 2020, le premier rapport du Fonds spécial de soutien au développement du logement a été présenté. En 2020, le gouvernement a participé, avec presque 100 millions d'euros, à la réalisation de logements abordables au Luxembourg. Cet effort va-t-il se poursuivre ? Quels sont les objectifs pour l’avenir proche ?

En 2020, le ministère du Logement a dépensé presque 100 millions d’euros pour le logement abordable public et il prévoit de doubler son engagement financier. Actuellement, 300 projets totalisant plus de 3.100 logements sont en réalisation et jusqu’en 2025, il est prévu de signer des conventions avec les promoteurs pour 8.200 logements abordables supplémentaires.

Notons que la Chambre des députés a adopté une motion soutenant, pour l’année 2021, la réalisation de 16 projets d’envergure pouvant atteindre un coût d’au moins 10 millions d’euros.

Concernant le nouveau Pacte Logement 2.0, quels sont les éléments clés ?

La création de l’offre publique sera fortement stimulée avec le

Pacte Logement 2.0.

Il s’agit d’une nouvelle alliance entre l’État et les communes pour la création de logements abordables. Le Pacte Logement poursuit trois objectifs opérationnels :

L’augmentation de l’offre de logements abordables et durables au niveau communal
La mobilisation du potentiel foncier et résidentiel existant au niveau communal
L’amélioration de la qualité résidentielle

À la différence du premier Pacte Logement, l’aide aux communes est directement liée à la création de logements abordables et non plus, comme dans le passé, à la croissance démographique. Pour cela, de nouveaux instruments et mécanismes sont mis en place, afin de garantir une obligation de résultat en regard des importants investissements effectués.

Le ministère du Logement met à disposition de chaque commune, ou syndicat de commune, un conseiller logement, qui les soutient dans l’élaboration et la mise en œuvre d’une stratégie locale pour logement, le Programme d’action local logement (PAL). Cet expert accompagne les communes aussi bien dans la formulation de leurs priorités en matière de développement et d’urbanisme, que dans les démarches administratives de tous les projets logement qui en découlent. Les participations financières, dont bénéficient les communes qui ont signé une convention avec l’État dans le cadre du Pacte Logement, doivent être réinvesties dans trois catégories de mesures :

Acquisition d’immeubles et projets d’équipements publics et collectifs
Cadre de vie et rénovation urbaine
Ressources, communications et dynamiques sociales

Ces fonds publics s’ajoutent à un système existant de subventionnement étatique pour la création de logements abordables, appelé les Aides à la pierre. Ces aides du ministère du Logement permettent le financement de 75 % d’un projet de logements locatifs abordables réalisé par une commune.

Avec le Pacte Logement 2.0 est introduit un mécanisme automatique qui permet la cession de 10 à 20 % de surfaces constructibles à la main publique, dépendant de la taille d’un Projet d’aménagement particulier (PAP). En contrepartie, le promoteur privé pourra augmenter de 10 % le volume constructible sur l’ensemble de son projet. De cette manière, on aboutit à une meilleure utilisation de la ressource du sol et la main publique disposera, à terme, des logements abordables qui font défaut aujourd’hui.

D'autres objectifs ont-ils été inscrits dans la politique du logement pour les années à venir ?

Le prochain grand projet auquel s’attelle le ministère du Logement est la réforme de la loi de 1979 concernant l’aide au logement. Les deux volets de cette loi seront complètement revus.

D’une part, les aides individuelles pour les locataires et propriétaires seront adaptées et les plafonds d’éligibilité seront relevés pour permettre à un plus grand nombre de ménages d’en profiter.

D’autre part, le volet des participations financières de l’État pour la création de logements abordables publics sera mieux réglementé et de nouveaux instruments seront introduits pour mieux gérer le logement abordable public.

Ainsi, le concept d’abordabilité et un taux d’effort maximal seront introduits pour le calcul du loyer abordable applicable à ces logements, calculé par rapport au revenu disponible d’un ménage.

En même temps sera introduit un « Registre national commun des logements abordables » (RENLA). À côté des actions politiques pour augmenter de façon considérable l’offre en logements abordables, l’autre axe prioritaire de la politique de logement consiste à mieux cadrer le marché privé et soutenir les particuliers.

Une refonte du bail à loyer est en procédure législative. À l’avenir, le locataire sera mieux protégé et mieux informé. Le principe du plafond des loyers – pouvant être demandé par le bailleur – est précisé et le concept de colocation est introduit dans la législation.

En somme, la législation en matière de logement est actuellement redéfinie, afin de mettre en place une politique de logement adaptée aux besoins de la société. L’objectif de cette politique ambitieuse est d’évoluer vers la réalisation du droit au logement pour toutes et tous !